80 mld dolarów – na tyle MSCI szacuje wartość profesjonalnie zarządzanego rynku nieruchomości w Polsce. To daje nam 22. miejsce na świecie, przed Norwegią, Belgią, Irlandią, Austrią i Czechami. W ciągu roku wartość polskiego rynku liczona w dolarach zwiększyła się o 13 mld, a jego udział w globalnym rynku wzrósł z 0,54 do 0,59 proc. Skala jest już znacząca. Inną kwestią pozostaje jednak intensywność obrotu.
Polska przestaje być dużym rynkiem wyłącznie z perspektywy Europy Środkowo-Wschodniej. W najnowszym „MSCI Real Estate Market Size Report”, opublikowanym w sierpniu, kraj znalazł się na 22. pozycji wśród 38 analizowanych przez MSCI rynków świata.
Wartość profesjonalnie zarządzanych nieruchomości inwestycyjnych nad Wisłą została oszacowana na 80 mld dol. Rok wcześniej było to ok. 67 mld dol. Oznacza to wzrost o 13 mld dol., czyli o ponad 19 proc. w ujęciu dolarowym.
Polska znalazła się tym samym minimalnie przed Norwegią, której rynek MSCI szacuje na 79 mld dol. Dalej są Belgia z 65 mld, Irlandia z 59 mld i Austria z 56 mld dol. Różnica wobec Czech jest już wyraźna – tamtejszy profesjonalnie zarządzany rynek nieruchomości ma według MSCI wartość 48 mld dol. Rumunia osiąga 21 mld, Węgry 14 mld, a Słowacja 10 mld dol. Z drugiej strony do kolejnej grupy rynków Polska ma jeszcze dystans: Tajwan wyceniany jest na 86 mld dol., Brazylia na 95 mld, Indie na 104 mld, a Dania i Finlandia odpowiednio na 113 i 114 mld dol.
Więcej niż ranking
Sam ranking wymaga jednak właściwego odczytania. MSCI nie mierzy wartości wszystkich nieruchomości w kraju. Do profesjonalnie zarządzanego rynku zalicza aktywa utrzymywane przede wszystkim w celu generowania zwrotu inwestycyjnego, należące m.in. do funduszy, ubezpieczycieli, funduszy emerytalnych, inwestorów instytucjonalnych czy dużych prywatnych właścicieli. Z analizy wyłączone są m.in. nieruchomości zajmowane przez właścicieli, zasób komunalny i społeczny, deweloperzy oraz mali prywatni właściciele z portfelami poniżej 100 mln dol.
To właśnie dlatego pozycja w zestawieniu mówi sporo o stopniu instytucjonalizacji rynku. A pod tym względem Polska przesunęła się w 2025 r. również relatywnie wobec reszty świata. Jej udział w globalnym rynku wzrósł z 0,54 do 0,59 proc., czyli o 5 pkt baz. W tym samym czasie udział Stanów Zjednoczonych spadł o 138 pkt baz., Chin o 73 pkt baz., a Hongkongu o 29 pkt baz. Najmocniej swoją wagę zwiększyły Szwajcaria i Szwecja – po 39 pkt baz. – oraz Francja o 25 pkt baz. i Hiszpania o 21 pkt baz.
W przypadku Polski trzeba jednak postawić sporą gwiazdkę przy wzroście wartości rynku. MSCI przelicza wszystkie rynki na dolary według kursów na koniec roku, a 2025 r. przyniósł silne umocnienie wielu europejskich walut wobec dolara. Na wykresie MSCI Polska znajduje się w grupie krajów, dla których efekt walutowy był wyraźnie dodatni. Wzrost z ok. 67 do 80 mld dol. nie oznacza więc, że w takim samym tempie rosły wyceny polskich nieruchomości w lokalnej walucie. Sami analitycy MSCI podkreślają, że ruchy walutowe istotnie podbiły wyniki EMEA w ujęciu dolarowym.
Rynek znowu rośnie
Polski awans wpisuje się w szerszą zmianę globalnego obrazu nieruchomości. Po trzech kolejnych latach spadku wartość profesjonalnie zarządzanego rynku na świecie wzrosła w 2025 r. o 8,5 proc., z 12,4 do 13,5 bln dol. To najwyższy poziom od 2021 r., czyli okresu sprzed rozpoczęcia cyklu podwyżek stóp procentowych na wielu rynkach. Spośród 38 krajów objętych analizą aż 35 zwiększyło wartość rynku. Rok wcześniej spadki MSCI odnotowało 31 z 38 państw. W 2025 r. pod kreską znalazły się już tylko Chiny, Hongkong i Indonezja.
Najszybciej rosła EMEA. Wartość rynku w regionie zwiększyła się o 16,2 proc. do 4,5 bln dol., wobec wzrostu o 4,8 proc. do 5,6 bln dol. w obu Amerykach i o 5,3 proc. do 3,4 bln dol. w regionie Azji i Pacyfiku. Także tutaj MSCI tonuje jednak pierwsze wrażenie – za znaczną część przewagi EMEA odpowiadało umocnienie europejskich walut. W skali całego świata efekt kursowy dodał do wartości rynku 4,9 proc.
„Rynek, na który wracają inwestorzy, nie jest tym samym rynkiem, który opuścili” – pisze w raporcie Shaleen Khatod, global head of real assets w MSCI.
Widać to przede wszystkim w strukturze aktywów. Biura pozostają największym segmentem profesjonalnie zarządzanych nieruchomości na świecie, ale ich udział systematycznie maleje: z 28,9 proc. w 2023 r. do 27,2 proc. w 2024 r. i 26,8 proc. w 2025 r. Drugie miejsce zajmują nieruchomości mieszkaniowe z udziałem 22,7 proc. Najszybciej rośnie natomiast sektor industrial, którego udział zwiększył się z 18,9 do 20,5 proc. w ciągu roku. W metodologii MSCI do tej kategorii zaliczane są również centra danych wspierające rozwój gospodarki opartej na AI. „To nie są krótkoterminowe rotacje. Odzwierciedlają strukturalną zmianę w tym, jak inwestorzy wyceniają fizyczną gospodarkę” – podkreśla Shaleen Khatod w raporcie MSCI.
Skala to nie wszystko
Powrót kapitału widać także w transakcjach. Jak podają analitycy MSCI, globalna wartość obrotu nieruchomościami wzrosła w 2025 r. o 20 proc. Był to drugi kolejny rok poprawy po gwałtownym załamaniu aktywności wywołanym wzrostem stóp procentowych. Relacja wartości transakcji do wielkości profesjonalnie zarządzanego rynku wzrosła globalnie z 6,2 do 6,9 proc.
I właśnie tutaj pozycja Polski wygląda mniej spektakularnie. Wskaźnik obrotu wyniósł 5,6 proc., a więc pozostawał poniżej światowej średniej. Dla porównania w Czechach sięgał 7,8 proc., na Słowacji 8,2 proc., na Węgrzech 6,0 proc., w Niemczech 5,9 proc., a w Wielkiej Brytanii 7,4 proc. Nie jest to pełna miara płynności rynku, ale pokazuje, jak duża część jego wartości zmienia właściciela w ciągu roku.
Polska ma już skalę, która pozwala zestawiać ją nie tylko z sąsiadami z regionu, ale też z dojrzałymi rynkami Europy. Wartość profesjonalnie zarządzanych aktywów jest większa niż w Norwegii, Belgii czy Austrii i o blisko dwie trzecie wyższa niż w Czechach. Jednocześnie aktywność transakcyjna w relacji do wielkości rynku pozostaje umiarkowana. Po latach, w których największym atutem Polski był potencjał wzrostu, coraz istotniejsze staje się więc inne pytanie: jak głęboki, płynny i instytucjonalny potrafi być rynek o wartości 80 mld dol.
fot. Pexels/Luk Sauvage
