Rynek inwestycyjny wszedł w 2026 r. z wynikiem, który trudno zignorować. W I kwartale wartość inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych przekroczyła 1 mld euro, co oznacza najlepsze otwarcie roku od czterech lat. To o tyle istotne, że taki rezultat został osiągnięty przy wyższych kosztach finansowania niż w 2022 r. i w otoczeniu nadal obciążonym geopolityczną niepewnością. Sama wartość obrotu nie rozstrzyga jeszcze o trwałym przełomie, ale dodaje wiary w przełamanie.
Ważne jest także to, że wzrost inwestycji w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku odnotowano we wszystkich sektorach. Oznacza to, że poprawa nie ogranicza się do jednego typu aktywów ani do pojedynczych okazji. Rynek pozostaje selektywny, ale odzyskuje szerszą płynność. Szczególnie istotne wydaje się rosnące znaczenie transakcji typu sale & leaseback, które odpowiadały za znaczną część obrotu w pierwszych trzech miesiącach roku. To właśnie ten mechanizm – pozwalający właścicielom uwolnić kapitał, a inwestorom kupować stabilny dochód zabezpieczony długą umową najmu – coraz wyraźniej przesuwa się z kategorii wyjątków do rynkowego standardu.
Leasing rośnie
Dobrym przykładem tego trendu była największa transakcja pierwszego kwartału – zakup portfela pięciu kompleksów logistycznych Grupy Raben przez amerykański fundusz WP Carey za około 170 mln euro. Również w handlu jedną z najważniejszych umów była sprzedaż ośmiu hipermarketów Auchan na rzecz Adventum przy zachowaniu dotychczasowego operatora jako najemcy przez kolejnych 15 lat. W biurach aktywność skupiała się głównie na pojedynczych aktywach średniej i mniejszej wielkości, choć rynek zobaczył także większe transakcje, w tym sprzedaż kompleksu Royal Wilanów za ponad 100 mln euro czeskiemu funduszowi Wood & Company. To pokazuje, że rynek wraca do transakcji o zróżnicowanej strukturze i skali.
Liczy się przewidywalny dochód
Szerszy kontekst dla tego wyniku daje komentarz Mateusza Boncy, CEO JLL. Jak podkreśla,
Tegoroczne MIPIM dało bardzo dobry sygnał: kapitał wraca do gry, a jego celem coraz częściej jest Polska. Ten optymizm jest widoczny we wszystkich kluczowych segmentach. Sektor magazynowy notuje rekordowy wolumen transakcji już w 1. kwartale br., do biur wchodzą nowi gracze m.in. z CEE, Francji czy Skandynawii, parki handlowe aktywizują polski kapitał, a rynek PRS czeka na przełomowe, będące już w toku, transakcje. Uwaga inwestorów skupia się dziś na solidnych fundamentach i osiąganym konsensusie cenowym, a nie tak bardzo na ryzykach geopolitycznych.
To chyba najtrafniejszy opis obecnego etapu rynku: kapitał nie wraca szeroko i bezwarunkowo, ale wraca tam, gdzie widzi przewidywalny dochód, czytelną wycenę i aktywa dające się obronić także w trudniejszym otoczeniu.
Na razie trudno przesądzać, jak na dalszą część roku wpłynie sytuacja na Bliskim Wschodzie. W materiałach JLL ten wątek został ujęty dość ostrożnie, ale nie alarmistycznie. Dmytro Havrylenko, head of Capital Markets Poland w JLL, zwraca uwagę, że
Z jednej strony obecna sytuacja może opóźnić spodziewane obniżki stóp procentowych w strefie euro, ograniczając możliwości obniżenia kosztów kapitałowych. Z drugiej strony część kapitału, który wcześniej był kierowany na Bliski Wschód, może zostać przeniesiona do Europy, w tym do krajów rejonu CEE. Chociaż na tym etapie tendencje te pozostają niepewne, obecne wskaźniki na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wskazują na silną dynamikę i zapowiadają aktywny rok dla tej branży.
Pisząc w skrócie: ryzyka są realne, ale nie podważają fundamentalnej tezy o poprawie aktywności.
Właśnie dlatego wynik po I kwartale warto czytać nie tylko jako dobry początek roku, lecz także jako sygnał, że polski rynek inwestycyjny może wrócić do wyższego tempa. Nadal nie jest to rynek łatwy, tani ani pozbawiony napięć. Jest jednak coraz bardziej płynny, bardziej przewidywalny i wyraźnie atrakcyjniejszy dla kapitału niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Jeśli ten kierunek się utrzyma, 2026 może się okazać rokiem systematycznego odbudowywania skali.
Artykuł ukazał się w dodatku tematycznym „Rynek inwestycyjny 2026″. Partnerem merytorycznym analiz dotyczących rynku polskiego jest JLL
