Podniesienie progów raportowania w ramach CSRD i pakiet Omnibus zmniejszają formalną presję regulacyjną na część firm z sektora nieruchomości. Mniej obowiązkowych raportów, ograniczenie liczby wskaźników, mniejsza presja na dane z łańcucha wartości. Ale – jak wybrzmiało podczas spotkania Westbridge Advisory – to nie oznacza cofnięcia transformacji energetycznej. Ciężar odpowiedzialności przesuwa się z compliance na rynek.
Zmiany w CSRD zbiegają się z kolejną falą zmienności na rynku energii. Po okresie gwałtownych wzrostów cen, a następnie ich korekcie, sektor nieruchomości wciąż funkcjonuje w warunkach niepewności kosztowej. W tej sytuacji pytanie nie brzmi już, czy raportować, lecz jak zabezpieczyć portfel przed ryzykiem cenowym i jednocześnie poprawić wskaźniki emisyjne. To właśnie w tym kontekście umowy PPA coraz częściej przestają być rozwiązaniem „ESG-owym”, a zaczynają być decyzją stricte biznesową.
Zielone i czarne
Jednym z ciekawszych wątków spotkania był model łączenia stabilności cenowej z rynkową elastycznością w ramach PPA. Jak pokazano, kontrakt nie oznacza zamrożenia całego wolumenu energii po jednej cenie, lecz obejmuje stałą cenę dla części zakontraktowanej produkcji z OZE, podczas gdy różnice między produkcją a zużyciem są bilansowane na rynku spot. W praktyce oznacza to, że PPA pokrywa zwykle 50–70 proc. zapotrzebowania, a pozostała część jest elastycznie rozliczana zgodnie z bieżącym miksem krajowym, przy jednoczesnym zabezpieczeniu emisyjnym. To ta hybrydowa konstrukcja – łącząca stałą cenę z mechanizmem rynkowym – została wskazana jako element „future-proof energy procurement”.
– PPA nie polega na tym, że zamykamy się w jednym modelu cenowym. To połączenie stabilności i elastyczności: stałej ceny dla części wolumenu oraz rynkowego bilansowania reszty. Dzięki temu ograniczamy ryzyko OPEX, a jednocześnie realnie redukujemy emisje – podkreśliła Anna Nienałtowska, head of Sales Poland, Westbridge.
Punktem wyjścia do dyskusji była prezentacja „Szansa w nowych regulacjach CSRD: PPA w real estate”, którą przedstawiła Anna Nienałtowska.
Praktycy o PPA
Duża część spotkania należała do praktyków, którzy opowiadali o swoich doświadczeniach podczas panelu PPA w praktyce: doświadczenia rynkowe i wnioski z ostatnich transakcji. Udział w nim wzięli: Marta Zawadzka, head of Leasing & Asset Management w Trigranit; Joanna Kowalska-Szymczak, CEO, Ebru Capital; Magdalena Kozdroj, dyrektor ds. komunikacji i ESG w GTC; Witold Rafałski, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami, Student Depot (wcześniej dyrektor działu zarządzania aktywami w GTC). Moderatorem był Tomasz Kwiatkowski, starszy konsultant, Westbridge Advisory.
Joanna Kowalska-Szymczak mówiła wprost o odpowiedzialności decyzyjnej.
– Nie wyobrażam sobie przejścia przez ten proces bez wsparcia dobrych ekspertów. Zakontraktowanie zwykłej energii nie stanowi problemu. Wejście w umowę PPA z całym mechanizmem już tak. Tej decyzji nie podjęłabym sama – tłumaczyła Joanna Kowalska-Szymczak. Podkreślała, że prawnik analizuje zapisy formalne, ale ktoś musi policzyć wolumen, profil zużycia i mechanizm bilansowania. – To nie jest kontrakt, który podpisuje się intuicyjnie – podkreśliła.
Jedną z min, o które dopytywała sala, było kontraktowanie 100 proc. wolumenu. – Takie oferty się pojawiały. Ale jeśli przekroczymy moc zamówioną albo źle oszacujemy wolumen, na rachunku pojawią się dodatkowe koszty. Tego nie widać na pierwszy rzut oka – zaznaczyła Joanna Kowalska-Szymczak. W jej ocenie umowa nie jest do odłożenia. – Można ją włożyć do szuflady, ale wtedy nie korzysta się z jej potencjału. Wbudowaliśmy elastyczność i to wymaga aktywności – dodała.
Drobiazgi, które robią różnicę
Z perspektywy dużego portfela Magdalena Kozdroj opisała proces jako wieloetapowy projekt z matrycą parametrów i analizą kilku ofert równolegle.
– Kluczowe były dwie rzeczy: konstrukcja samej umowy i przetarg. Parametry zmieniały się w kolejnych rundach. Trzeba było to porównać i zrozumieć, co realnie kupujemy – powiedziała. Dodała, że mit 10-letnich kontraktów bywa blokujący: – Podpisaliśmy umowę trzyletnią – zauważyła Magdalena Kozdroj.
Operacyjny wymiar wdrożenia przedstawił Witold Rafałski. – Sam etap przygotowawczy zajął nam około trzech miesięcy. Jeżeli ktoś planuje ten proces, powinien zacząć jak najszybciej. Największym wyzwaniem było zebranie danych: identyfikacja wszystkich punktów poboru: fizycznych i wirtualnych, oraz profili zużycia. W naszym przypadku to 16 grup taryfowych i 2 galerie handlowe pracujące w różnych rytmach. To wymaga koordynacji finansów, property i asset managementu – dodał, opisując umowę, w której negocjowaniu brał udział jeszcze w barwach GTC. Rafałski podkreślił też wagę scenariuszy ryzyk systemowych. – Jeżeli producent wyprodukuje energię, a operator jej nie dostarczy, kto ponosi koszt? Takie pytania padają na etapie akceptacji przez zarząd grupowy. Trzeba być na nie przygotowanym – zaznaczył.
Rynek się uczy, a najemcy dopytują
Perspektywę właścicielską i komercyjną wniosła też Marta Zawadzka z TriGranit, który również zdecydował się na trzyletnie PPA. Jej zdaniem istotnym czynnikiem jest presja najemców.
– W zapytaniach ofertowych coraz częściej pojawiają się pytania o zieloną energię, nie tylko czy jest, ale skąd pochodzi i w jakim procencie pokrywa zużycie. Często wystarcza informacja, że energia jest zielona. Ale widać, że duże, międzynarodowe firmy zaczynają dopytywać o źródło i strukturę miksu – podkreśliła Marta Zawadzka.
Wbudowana elastyczność, monitoring rynku i świadome zarządzanie wolumenem to elementy, które decydują o efekcie końcowym. Paneliści wskazywali też, że ocena opłacalności nie sprowadza się do porównania jednej ceny. W danym momencie rynek może być niżej, ale stabilizacja daje bezpieczeństwo, a w naszym przypadku oszczędności widać już w pierwszym roku – podkreślali. Równolegle zwracali uwagę na harmonogram: wypowiedzenie dotychczasowej umowy, terminy zgłoszeń zmiany sprzedawcy, proces akceptacji w spółce – to elementy, które łatwo przeoczyć, a które potrafią przesądzić o powodzeniu projektu.
