Jak zapobiegać kryzysom gospodarczym, jak je przewidywać oraz jaki wpływ ma na to sektor nieruchomości?
System finansowy jest obecnie bardzo silnie powiązany z rynkiem nieruchomości, co szczególnie mocno przejawia się w dwóch zasadniczych obszarach. Pierwszy z nich dotyczy finansowania nieruchomości zarówno na pierwotnym, jak i wtórnym rynku mieszkaniowym przy użyciu instrumentów finansowych zabezpieczonych hipotecznie. Drugi natomiast związany jest z szerokim zakresem inwestycji lokowanych na rynku nieruchomości. W wyniku powiązania tych sektorów zauważalny jest wyraźny związek np. pomiędzy dynamiką cen mieszkań a dostępnością kredytu hipotecznego i skalą akcji kredytowej prowadzonej przez banki. Można nawet mówić o finansjalizacji cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości, którą rozumie się radykalny wzrost znaczenia sektora finansowego w gospodarce, a także wyraźny wzrost motywacji finansowej w działalności gospodarczej.
Biorąc pod uwagę dotychczasowe wyniki badań, można stwierdzić, że cykliczność jest strukturalną cechą rynku nieruchomości, a kluczowym elementem związanym z oceną stanu tego rynku jest określenie fazy jego cyklu. Najczęściej dokonuje się tego za pomocą mierników ilościowych, które wskazują, czy rynek jest w fazie rozkwitu, fazie spadkowej, czy też recesji. W praktyce za podstawowy miernik najczęściej przyjmuje się liczbę sprzedanych mieszkań, która wskazuje ogólne tendencje popytowe na rynku nieruchomości, a także ceny mieszkań czy też wielkość akcji kredytowej prowadzonej przez instytucje finansowe.
W Polsce, w ostatniej dekadzie, zauważalny jest wyraźny wzrost rynku nieruchomości na co wpływ miała poprawiająca się koniunktura gospodarcza oraz łagodna polityka monetarna i fiskalna. Jednak największe zmiany na rynku nieruchomości miały miejsce w latach 2020–2022, kiedy to nastąpiły silne szoki popytowo-podażowe, takie jak wybuch pandemii COVID-19 czy wojna w Ukrainie. Dodatkowo negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy w Polsce miała sytuacja gospodarcza, w szczególności wysoka inflacja, która przełożyła się na zaostrzenie polityki monetarnej, której konsekwencją było m. in. ograniczenie dostępności do kredytu bankowego. Dalsza analiza procesów zachodzących na polskim rynku nieruchomości wskazuje, że zachodzące na nim zmiany były wynikiem oddziaływania czynników zewnętrznych, ze szczególnym uwzględnieniem wpływu sektora finansowego.
System finansowania nieruchomości jest jednym z najistotniejszych czynników długofalowego rozwoju lub destabilizacji tego rynku. Może on wpływać zarówno pozytywnie, jak i stać się czynnikiem destabilizującym rynek mieszkaniowy np. przez kreowanie nadmiernego popytu w wyniku dużej dostępności do kredytów hipotecznych, szczególnie w fazie wzrostu koniunktury, lub gwałtowne hamowanie popytu działaniami ograniczającymi kredytowanie rynku mieszkaniowego w okresie załamania się tendencji wzrostowych. Związane jest to między innymi z wysokością stóp procentowych kredytów hipotecznych oraz zachowaniem uczestników rynku, dla których nabywanie nieruchomości jest często rodzajem inwestycji. Należy oczywiście pamiętać, że koniunktura na rynku nieruchomości jest ściśle związana z aktywnością całej gospodarki, która ma charakter cykliczny a powiązanie między koniunkturą gospodarczą a koniunkturą rynku nieruchomości przy jednoczesnym wpływie sektora finansowego jest niepodważalne.
Zasadniczym problemem jest odpowiedź na pytanie, czy możliwe jest uwzględnienie roli sektora finansowego w skutecznym zapobieganiu przekształcaniu się cykli koniunkturalnych na rynkach nieruchomości w kryzysy destabilizujące gospodarkę. Wydawać by się mogło, że sterowanie popytem na rynku nieruchomości w znaczący sposób wpływa na zmniejszenie ryzyka powstawania baniek spekulacyjnych, które zagrażają stabilności systemowej. Pojawia się tu zatem istotne wyzwanie dla licznych instytucji publicznych dotyczące wprowadzenia takich regulacji na rynku nieruchomości, których celem byłoby prowadzenie działań ograniczających amplitudę wahań koniunkturalnych i tym samym ryzyko zaburzeń w funkcjonowaniu gospodarki.
Autorzy: dr Rafał Balina, dr Marta Idasz-Balina
Materiał powstał w ramach współpracy „Property Insidera” z miesięcznikiem „Palestra”, który jest najstarszym, ukazującym się od ponad 100 lat, periodykiem prawniczym wydawanym przez środowisko adwokackie.
Cały artykuł dostępny jest na tej stronie: link
