Jeżeli spojrzeć na rynek mieszkaniowy w perspektywie 15 lat, najbardziej przewidywalną zmienną nie są stopy procentowe ani programy wsparcia, lecz struktura wieku. Z raportu „Living 2040. Rynek mieszkaniowy w Polsce 2040” wynika, że udział osób 65+ wzrośnie z 19 proc. w 2023 r. do ok. 30 proc. w 2040 r. Liczba osób 80+ zwiększy się z 1,8 mln do ok. 2,9 mln, a mediana wieku Polaków podniesie się z 42 do 48 lat.
To oznacza, że w horyzoncie 2040 r. co trzeci uczestnik rynku – nabywca, najemca, użytkownik – będzie seniorem. Jednocześnie zmienia się struktura gospodarstw domowych. Co czwarte będzie jednoosobowe, a większość z nich stworzą osoby starsze. Populacja będzie maleć, ale liczba gospodarstw wzrośnie. Mniej ludzi nie oznacza więc mniejszego popytu – oznacza inny popyt.
Skala systemowa
Punkt wyjścia nie jest komfortowy. Polska dysponuje niemal 16 mln mieszkań o łącznej powierzchni przekraczającej 1,2 mld mkw., jednak liczba pokoi na osobę to ok. 1,1 wobec ponad 2,0 w UE, a wskaźnik przeludnienia wynosi 33,9 proc. przy średniej unijnej 16,8 proc. Dodatkowo ok. 40 proc. zasobu powstało przed 1989 r. Starzejące się społeczeństwo będzie mieszkać w starzejącym się zasobie – to stwarza wyzwanie modernizacyjne o skali systemowej.Demografia przekłada się też bezpośrednio na sposób projektowania i planowania miast. W raporcie podkreślono rosnące znaczenie mieszkań bez barier, infrastruktury opiekuńczej oraz segmentu senior living. To nie będzie nisza, lecz naturalny element struktury rynku. W praktyce oznacza to większą wagę dostępności, usług w zasięgu pieszym i integracji funkcji.
Na ten wymiar zwraca uwagę Ewa Andrzejewska, dyrektorka operacyjna i członkini zarządu PINK. W jej ocenie rozwój rynku mieszkaniowego nie może być oderwany od funkcji komercyjnych i usługowych. W kontekście starzenia się społeczeństwa oznacza to konieczność budowania dzielnic kompletnych, a nie monofunkcyjnych sypialni.
Na wymiar projektowy zwraca uwagę także Agnieszka Karwala ze Skanska Residential. W jej ocenie rynek wchodzi w etap, w którym „dobre mieszkanie” oznacza przewidywalność kosztów, funkcjonalność i odporność budynku na zmiany, zarówno klimatyczne, jak i społeczne. W kontekście starzenia się społeczeństwa oznacza to konieczność myślenia o mieszkaniu jako produkcie długowiecznym, który będzie użytkowany przez kolejne etapy życia, a nie tylko sprzedany na etapie startu zawodowego.
Demografia ustali strategie
Jerzy Wójcik, CEO w JWA, wskazuje natomiast na aspekt konkurencyjności rynku w warunkach kurczącej się populacji. Zwraca uwagę, że w dłuższym horyzoncie demografia oznacza większą konkurencję o klienta i presję na jakość.
Przy mniejszym napływie młodych roczników rynek nie będzie mógł opierać się wyłącznie na ilości nowej podaży. O atrakcyjności inwestycji zdecydują standard, efektywność energetyczna i dopasowanie do zmieniającej się struktury wieku.
Mateusz Świętorzecki z Pracowni Potrzeba Architekci zwraca z kolei uwagę, że ekonomika, demografia i wspólnotowość to trzy siły, które przesuną rynek w najbliższych latach. Anna Zachara-Widła z Nieruchomosci-online.pl zauważa z kolei, że scenariusz, w którym młodzi „leasingują” mieszkanie, a starsi korzystają z rozwiązań senior living, jest realny. To sygnał zmiany nie tylko produktu, lecz także modeli użytkowania.
W 2040 r. rynek nie będzie walczył o to, kto zbuduje więcej mieszkań, lecz kto lepiej odpowie na strukturę wieku, a demografia staje się parametrem, który ustawia całą strategię – od planowania przestrzennego po detal. Raport „Living 2040. Rynek mieszkaniowy w Polsce 2040” został przygotowany przez Open Format na podstawie ogólnopolskiego badania ilościowego zrealizowanego metodą CAWI przez Inquiry Research (n=1 017). Publikacja powstała we współpracy z partnerami rynku mieszkaniowego i instytucjonalnego: PINK, Nieruchomosci-online.pl, JWA, Dentons, PFR Nieruchomości oraz Skanska.
Więcej o przyszłości rynku nieruchomości podczas dorocznej konferencji PINK
Stary świat, nowe szanse
fot. Pexels/mirac-sendil
