Całkowita wartość sfinalizowanych umów na polskim rynku inwestycyjnym w 2025 r. wyniosła 4,3 mld euro przy ponad 145 transakcjach, co oznacza spadek o 12,9 proc. r./r. – podał Savills. Obraz rynku jest jednak bardziej zróżnicowany, niż wskazywałaby na to roczna dynamika – aż 45 proc. (1,9 mld euro) wygenerowano w IV kwartale.
W sektorze biurowym sfinalizowano ponad 50 transakcji (w tym 27 w Warszawie, 6 w Krakowie oraz 5 we Wrocławiu) o łącznej wartości blisko 1,8 mld euro, co oznacza wzrost o 8,5 proc. pod względem liczby transakcji i 7,4 proc. pod względem wartości r./r. Najbardziej aktywne kapitał czeski i polski wypracowały odpowiednio blisko 38 proc. i ponad 30 proc. wartości transakcji. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biur w centrum Warszawy szacowane są na poziomie 6–6,25 proc. – podaje Savills w raporcie „Investment market in Poland – spotlight: CRE – Poland investment – 2025”.
Handel drobnym formatem stoi
W sektorze handlowym sfinalizowano ponad 50 transakcji o łącznej wartości 862 mln euro, co stanowi spadek rok do roku o prawie 48 proc., choć liczba transakcji (51) utrzymała się na poziomie zbliżonym do roku 2024 (54). Polscy inwestorzy zajęli drugie miejsce pod względem wartości inwestycji (19 proc.) i pierwsze miejsce pod względem liczby transakcji (31 proc.). Największym źródłem inwestycji byli inwestorzy amerykańscy (24 proc. wartości). Na podium znaleźli się też inwestorzy czescy (12,7 proc.), a na czwartym miejscu estońscy reprezentowani przez Summus Capital (12 proc.). Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Polsce szacowane są na 6,25–6,50 proc. W przypadku parków handlowych stopy wynoszą 7–8 proc., natomiast mniejsze centra convenience i parki handlowe notują stopy kapitalizacji na poziomie 6,75–7,50 proc.
Ponownie Amerykanie…
Według ekspertów Savillsa segment przemysłowo-logistyczny w 2025 r. to 34 transakcje (+4 proc. r./r.) przekładające się na ok. 1,5 mld euro (+12 proc. r./r.) zainwestowanego kapitału. Spośród sfinalizowanych umów 12 przekroczyło 50 mln euro, a największa sprzedaż portfelowa dwóch zakładów produkcyjnych należących do Eko-Okna, przejętych przez amerykański Realty Income, przekroczyła 253 mln euro. W strukturze pochodzenia dominował kapitał amerykański (ponad 41 proc.), czeski (23 proc.) oraz polski (8 proc.). Stopy zwrotu dla najlepszych aktywów w sektorze pozostały stabilne po dekompresji obserwowanej w 2023 r., kiedy na koniec roku wynosiły ok. 6,25 proc.
Aktywność inwestycyjna w sektorze living obejmującym projekty PRS i PBSA pozostaje ograniczona, a jej całkowita wartość przekroczyła 130 mln euro w ramach pięciu transakcji. Wstępne porozumienie między TAG Immobilien a Resi4Rent dotyczące sprzedaży ponad 5,3 tys. lokali mieszkalnych ma zostać sfinalizowane w połowie roku. Wskaźnik kapitalizacji dla najlepszych projektów pozostał stabilny i szacowany jest na 5,5–6 proc.
…ale Czesi rządzą
Łącznie w minionym roku odnotowano siedem transakcji o wartości przekraczającej 100 mln euro oraz kolejnych 18 transakcji w przedziale 50–100 mln euro. Najwięcej, 1,1 mld euro, na polskim rynku ulokowali inwestorzy z Czech (49 proc.). Dalsze pozycje zajęli inwestorzy z Ameryki (867 mln euro), kapitał krajowy (20 proc.), inwestorzy z Bliskiego Wschodu (6,8 proc.), Wielkiej Brytanii (ok. 5 proc.) oraz Niemiec (3,3 proc.).
– Aktywność skoncentrowana w ostatnim kwartale pokazuje, że inwestorzy wracają na rynek, choć robią to ostrożnie i selektywnie. Kluczowe jest to, że sektory biurowy i przemysłowo-logistyczny odnotowały wzrost odpowiednio o 7,4 proc. i 11,8 proc. – komentuje Mark Richardson, head of Investment, Savills Polska.
Według prognoz ekspertów Savillsa ten rok ma przynieść wyraźne ożywienie aktywności transakcyjnej po okresie stabilizacji rynku w 2025 r. Szczególnie aktywna zapowiada się pierwsza połowa roku, w której oczekiwane jest domykanie procesów będących już na zaawansowanym etapie. Istotną rolę nadal będzie odgrywał kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej i państw bałtyckich, przy stopniowym powrocie inwestorów zachodnioeuropejskich oraz stabilnej obecności kapitału krajowego, gdzie obok tradycyjnych funduszy nieruchomościowych coraz wyraźniej widoczny jest również wzrost aktywności biur zarządzających majątkami bogatych rodzin.
