W swojej analizie z 2 marca Oxford Economics zakładał raczej umiarkowane zakłócenie: ropę blisko 80 dol. za baryłkę w II kw., wzrost inflacji w USA i strefie euro o 0,3–0,4 pkt proc. oraz wpływ zbyt mały, by wymusić istotną zmianę kursu banków centralnych. Dziś scenariusz wygląda już inaczej.
Polski Ośrodek Studiów Wschodnich ocenia, że choć USA i Izrael zachowują przewagę militarną, Iran zdołał narzucić konfliktowi logikę wojny na wyczerpanie i nie widać szybkiej ścieżki do trwałej stabilizacji. „Financial Times” podał z kolei, że szef IEA Fatih Birol uznał obecną sytuację za największe zagrożenie dla globalnej energetyki w historii i ostrzegł, że pełne odtworzenie przepływów ropy i gazu z Zatoki Perskiej może potrwać ponad pół roku. Europejski Bank Centralny w nowych projekcjach makroekonomicznych już wpisał ten szok do swojego bazowego obrazu gospodarki strefy euro.
Inflacja podnosi głowę
Najważniejsza zmiana, jaką to niesie dla rynku nieruchomości, nie dotyczy samych budynków, lecz otoczenia, w którym mają być finansowane, kupowane i wyceniane. EBC podniósł prognozę inflacji w strefie euro na 2026 r. do 2,6 proc. i obniżył prognozę wzrostu PKB do 0,9 proc. Reuters pisał po decyzji banku, że rynek zaczął ponownie wyceniać możliwość podwyżek stóp. To oznacza powrót ryzyka, które jeszcze na początku marca wydawało się słabnąć: ryzyka, że koszt pieniądza w Europie przestanie spadać, a nawet na pewien czas znów pójdzie w górę.
To szczególnie istotne, bo europejski rynek nieruchomości wchodził w 2026 r. z zupełnie innym nastawieniem. Z badania CBRE „European Investor Intentions Survey 2026” wynikało, że 89 proc. respondentów oczekiwało, iż aktywność zakupowa wzrośnie albo pozostanie stabilna, a ten optymizm wspierały bardziej stabilne otoczenie makro, większa przejrzystość wycen i poprawa warunków finansowania. W tym samym badaniu Warszawa awansowała na trzecie miejsce w Europie w rankingu miast, a biuro prasowe CBRE podkreślało, że był to najważniejszy awans dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Również raport „Emerging Trends in Real Estate: Global 2026” przygotowany przez ULI i PwC zakładał, że ożywienie będzie stopniowe, ale jednak postępujące.
Kwestia czasu, pytanie, jak długiego
Wojna z Iranem nie tyle unieważnia wcześniejsze tezy o odbiciu, ile przesuwa je w czasie i podnosi próg ostrożności. Widać to w Niemczech, na największym rynku nieruchomości w Europie. Jak podał 20 marca Instytut IW, ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex – wskaźnik mierzący nastroje firm z branży nieruchomości, łączący ocenę bieżącej sytuacji z oczekiwaniami na kolejne miesiące, spadł w I kw. o 1 pkt, a względem lata 2025 r. jest niżej już o blisko 10 pkt. Równolegle Deutsche Hypo podał, że w marcu ogólny klimat nieruchomości poprawił się tylko symbolicznie do 91,2 pkt, podczas gdy sam klimat inwestycyjny dalej spadał, do 87,0 pkt. To jeszcze nie obraz załamania, ale jest to czytelny sygnał, że kapitał staje się ostrożniejszy właśnie w momencie, gdy makro znów zaczyna się psuć.
Rynki publiczne reagują jeszcze szybciej. Reuters pisał 19 i 20 marca, że europejskie akcje spadały trzeci tydzień z rzędu, a inwestorzy zaczęli na nowo wyceniać inflacyjne skutki wojny i możliwość zacieśnienia polityki przez EBC. Sam fakt, że ten zwrot nastąpił tak szybko, jest dla nieruchomości ważniejszy niż dzienne wahania notowań: zanim przełożą się one na rynek transakcyjny, fundusze i komitety inwestycyjne zwykle najpierw aktualizują stopy dyskontowe, założenia dotyczące długu i poziom akceptowalnego ryzyka.
Wyczekiwana płynność
Dla CEE i Polski kluczowe jest to, że region nie wchodzi w ten epizod z pozycji słabości, lecz z pozycji rynku, który dopiero odzyskiwał zainteresowanie inwestorów. Warszawa pozostawała przed ostatnią eskalacją jednym z najmocniejszych punktów na mapie Europy, a CBRE wskazywało, że miasto wyprzedziły tylko Londyn i Madryt.
To sugeruje, że dla Polski głównym ryzykiem nie jest nagłe zniknięcie z radarów kapitału, lecz bardziej wymagające otoczenie dla decyzji inwestycyjnych: droższy pieniądz w Europie, większa ostrożność inwestorów transgranicznych i dłuższy proces powrotu płynności. Innymi słowy, Polska może nadal pozostać atrakcyjna, ale będzie działać na trudniejszym tle, niż zakładano jeszcze na początku marca.
Dwa, trzy tygodnie temu rynek zakładał krótki szok surowcowy i ograniczony wpływ na europejskie nieruchomości poza przejściowym wzrostem zmienności. Dziś bazowy scenariusz jest cięższy: konflikt wygląda na bardziej uporczywy, inflacja w Europie znów rośnie, temat podwyżek wraca, a odbicie na rynku nieruchomości staje się bardziej podatne na opóźnienia. To nie musi być powtórka z 2022 r. – „Financial Times” zwraca uwagę, że obecny kryzys nie wygląda tak źle jak poprzedni – ale to już zdecydowanie nie jest scenariusz krótkiego i łatwego do przeczekania zakłócenia.
fot. Pexels/connorscottmcmanus
