Rok 2025 na polskim rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych przyniósł wyraźną stabilizację po okresie intensywnego wzrostu. Jednocześnie zaobserwowano bardziej selektywne podejście najemców do ekspansji i relokacji oraz większą ostrożność deweloperów przy podejmowaniu decyzji o rozpoczynaniu nowych inwestycji.
W pierwszym kwartale całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej przekroczyły próg 35 mln mkw., a w trzecim kwartale wzrosły już powyżej 36 mln mkw. Z danych Newmark Polska wynika, że do końca 2025 r. mogą się zbliżyć do poziomu 37 mln mkw. lub nawet nieznacznie go przekroczyć.
Przy założeniu, że w najbliższych dwóch latach rynek będzie się rozwijał w tempie ok. 7–7,5 proc. rocznie, jego zasoby mogą się zwiększyć do ponad 40 mln mkw. już w 2027 r.
Stabilizacja rynku
Pomimo większej ostrożności deweloperów aktywność budowlana pozostaje na stabilnym poziomie.
W ostatniej dekadzie kwartalne wolumeny powierzchni magazynowo-przemysłowej w budowie oscylowały w granicach 1,5–1,8 mln mkw., a według prognoz dotychczasowa dynamika wzrostu utrzyma się również w 2026 r., przekładając się na ok. 2 mln mkw. nowej podaży. To ponaddwukrotnie mniej niż w rekordowym roku 2022, w którym na rynek trafiło 4,4 mln mkw., ale wciąż stanowi to solidny i zdrowy poziom, dostosowany do obecnych realiów popytowych oraz kosztowych.
Dominacja głównych regionów
Warto podkreślić, że rok 2025 był kolejnym okresem silnej koncentracji geograficznej aktywności deweloperskiej. Aż ok. 80 proc. projektów będących w trakcie realizacji znajdowało się na sześciu największych rynkach regionalnych, przede wszystkim w województwach mazowieckim, pomorskim, śląskim i dolnośląskim. Jednocześnie sześć głównych regionów (mazowieckie, śląskie, dolnośląskie, łódzkie, wielkopolskie, pomorskie) odpowiadało za ponad 80 proc. nowej podaży w 2025 r. Trend ten może się utrzymać również w 2026 r., przede wszystkim ze względu na niesłabnące zainteresowanie najemców sześcioma głównymi rynkami, które w 2025 r. wygenerowały ponad 80 proc. całkowitego popytu.
Popyt i rola renegocjacji
Według prognoz aktywność najemców w całym 2025 r. może wynieść ok. 6 mln mkw., co będzie wynikiem zbliżonym do ubiegłorocznego. W strukturze popytu widoczne są jednak istotne zmiany – zwłaszcza systematyczny wzrost udziału renegocjacji, które mogą stanowić nawet 60 proc. wszystkich umów zawartych w tym roku. Do głównych czynników napędzających popyt nadal należą dalszy rozwój handlu internetowego, ekspansja logistyki ostatniej mili oraz kolejne inwestycje w infrastrukturę drogową, kolejową i portową. W 2026 r. możliwy jest nieznaczny wzrost wolumenu zawartych umów najmu do ok. 6,5 mln mkw.
Nowoczesne magazyny zyskują przewagę
Ze względu na ograniczoną nową podaż oraz stabilny popyt ze strony najemców wskaźnik pustostanów w 2026 r. prawdopodobnie utrzyma się na poziomie ok. 7–8 proc., choć w najbardziej pożądanych lokalizacjach możliwe są głębsze spadki współczynnika powierzchni niewynajętej. Rok 2026 może przynieść kontynuację trendu narastającej polaryzacji rynku. Nowoczesne obiekty, które spełniają wysokie standardy technologiczne, logistyczne oraz środowiskowe, będą utrzymywać wysokie wskaźniki obłożenia i stabilne stawki czynszów. Z kolei właściciele starszych magazynów, położonych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach oraz charakteryzujących się niższym standardem i wyższym poziomem pustostanów, staną w obliczu rosnącej presji na obniżki czynszów lub konieczności oferowania bardziej rozbudowanych pakietów zachęt.
Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
