Po stresujących dla rynku latach 2022–2023 oczekiwania wobec roku 2024 nabierają rumieńca optymizmu. Obniżająca się inflacja pociągnie za sobą stopy procentowe, których spadek może ułatwić kupującym i sprzedającym zbliżenie się do siebie w zakresie minimalnego poziomu cen, co pozwoliłoby zniwelować lukę cenową i przywrócić płynność rynku do średniej długoterminowej – ocenia MSCI.
Według analityków MSCI w ciągu ostatnich 18 miesięcy obserwowaliśmy nagłe ruchy na rynku, które zmieniły warunki gry, czego efektem jest obecny brak płynności na wielu światowych rynkach transakcyjnych. Wynika ona w dużej mierze z niepewności cenowej spowodowanej gwałtownym wzrostem stóp procentowych po latach, kiedy były one na bardzo korzystnym poziomie.
Zagrożone aktywa zaczynają uwierać
Konsekwencją tamtych niskich stóp jest pojawiająca się na horyzoncie fala kredytów udzielonych przed 2022 r., które zbliżają się do terminu zapadalności. MSCI nie przesądza o sile tej fali, ale wskazuje, że przyniesie ona na rynek dodatkową wymuszoną sprzedaż, co może wpłynąć na zmniejszenie skali luki cenowej wynikającej z rozbieżności między kupującymi i sprzedającymi, gdzie należy wycenić nieruchomość.
Uwaga na lukę
Pomiędzy kupującymi i sprzedającymi nadal nie ma zgodności co do tego, jak nieruchomości powinny być wyceniane, co oznacza, że finalizuje się mniej transakcji.
Skala luki cenowej, która musi zostać zniwelowana w celu przywrócenia płynności rynku do jego długoterminowej średniej, jak pokazuje MSCI Price Expectations Gap, znacznie wzrosła w przypadku niektórych głównych rynków biurowych w Europie i Ameryce Północnej. (Analiza ta pokazuje, że biura radzą sobie gorzej niż nieruchomości przemysłowe i mieszkaniowe).
Na przykład przepaść cenowa dla biur w niemieckich miastach klasy A wzrosła do -36 proc. w trzecim kwartale 2023 r. z -7,5 proc. rok wcześniej, co wynika z 14-proc. spadku cen transakcyjnych w tym samym okresie. Wskazuje to, że kupujący potrzebowaliby jeszcze większego rabatu niż obecnie oferowany, aby powrócić na rynek. Jeśli inwestorzy spodziewają się, że wraz ze spadkiem inflacji banki centralne w dużej mierze zakończyły cykl zacieśniania polityki pieniężnej, może to pozwolić kupującym i sprzedającym zbliżyć się do siebie.
Podwójny hamulec w biurach?
Burzliwe ostatnie lata na rynku nieruchomości komercyjnych sprawiły, że określenie dna cyklu inwestycyjnego stało się jeszcze trudniejsze niż zwykle – podkreślają analitycy MSCI. Nie można wykluczyć ponownego spadku wyników nieruchomości biurowych po początkowych spadkach spowodowanych stopami procentowymi pod koniec 2022 r., ze względu na wyższe stopy procentowe i słabnący globalny wzrost gospodarczy. Słabnący popyt najemców w sektorze biurowym jest również kluczowym czynnikiem.
Kalejdoskop ryzyka i zwrotu
Globalne inwestowanie w nieruchomości przeszło znaczącą zmianę w ciągu ostatniego półtora roku, a zmiany w krajobrazie gospodarczym i finansowym zmieniły postrzeganie wartości przez inwestorów w różnych klasach aktywów. Zmiana ta dotyczy w szczególności nieruchomości, na które bardziej bezpośrednio wpływają finansowanie dłużne i stopy procentowe. Inwestorzy dokonują ponownej oceny alokacji kapitału w nieruchomościach ze względu na zmieniającą się dynamikę ryzyko–zwrot. Wynika to ze zróżnicowanego sposobu, w jaki ewoluujące oczekiwania dotyczące przepływów pieniężnych i przeceny aktywów w różny sposób wpływają na różne wymiary rynku. Ryzyko – od strategii podstawowych po strategie oportunistyczne – to jeden z kluczowych wymiarów.
W cieniu zmian klimatu
MSCI wskazuje też na widmo zmian klimatycznych. Rzucają one coraz bardziej złowieszczy cień na planetę, który nie ominie rynku nieruchomości. Zmieniające się wzorce pogodowe mogą mieć wpływ na portfele nieruchomości na kilka sposobów, w tym na szkody fizyczne i koszty przekształcenia. Innym, bardziej bezpośrednim sposobem, w jaki zmiany klimatyczne mogą wpłynąć na inwestorów, są koszty ubezpieczenia. Jeśli, jak przewidują modele klimatyczne, ekstremalne warunki pogodowe staną się częstsze i bardziej dotkliwe, koszty te prawdopodobnie będą musiały wzrosnąć i być może już widzimy dowody tej tendencji.
fot. Pexels/energepiccom
