Przez lata geopolityka funkcjonowała w analizach inwestycyjnych głównie jako odległe tło – ważne, ale jednak podporządkowane stopom procentowym, inflacji, kosztowi kapitału, podaży i popytowi. Ten porządek właśnie się kończy. Coraz wyraźniej widać, że dla rynku nieruchomości i szerzej – dla decyzji kapitałowych – układ sił między państwami, stabilność sojuszy, bezpieczeństwo energetyczne i polityczna przewidywalność stają się zmiennymi pierwszego rzędu.
Podczas „ULI Poland Conference 2026: Matrix of real estate” Mark Brzezinski, były ambasador USA w Polsce, ujął to bardzo jasno: „Ocena polityczna będzie coraz większą częścią waszej kalkulacji, a nie tylko ekonomia i finanse”.
Źródłem tej zmiany nie jest jeden kryzys, lecz ich nawarstwienie. Wojna Rosji z Ukrainą weszła w długą fazę wyniszczenia. Bliski Wschód pozostaje kanałem ryzyka dla energii, transportu i inflacji. Chiny coraz mocniej naciskają na europejską konkurencyjność poprzez skalę produkcji, politykę przemysłową i presję cenową. Stany Zjednoczone pozostają potęgą gospodarczą i technologiczną, ale jednocześnie stają się dla sojuszników mniej przewidywalnym punktem odniesienia niż jeszcze kilka lat temu. W takim układzie inwestor nie analizuje już wyłącznie aktywa i jego lokalizacji. Musi oceniać także odporność państwa, jakość instytucji, siłę relacji sojuszniczych i zdolność gospodarki do działania w warunkach szoku.
Nowa realpolitik
Na tym tle Polska w diagnozie Brzezińskiego wypada mocno. Były ambasador mówił o kraju, którego „bilans jest dodatni i rosnący”. To ważne sformułowanie, bo dobrze oddaje sposób, w jaki Polska jest coraz częściej postrzegana z zewnątrz – nie jako rynek peryferyjny, lecz jako państwo o rosnącej skali, relatywnie wysokiej odporności i zdolności do mobilizacji w sytuacji zagrożenia. W jego ocenie właśnie połączenie wzrostu, elastyczności społecznej, przyciągania inwestorów i praktycznej zdolności organizacyjnej tworzy dziś jedną z najciekawszych przewag Polski.
Nieprzypadkowo podkreślał, że zagraniczne firmy przyjeżdżają nad Wisłę „zobaczyć polski cud gospodarczy”, a samą Polskę określił jako kraj „ogromnego potencjału dla przyszłych pokoleń”.
Ważniejsze od samego komplementu jest jednak to, co z niego wynika dla inwestorów. W warunkach rosnącej globalnej niepewności kapitał coraz bardziej premiuje nie tylko wzrost, ale też odporność. Polska, położona blisko wojny, a mimo to utrzymująca dynamikę gospodarczą, staje się w takim ujęciu przypadkiem szczególnym. Brzeziński zwracał uwagę, że historycznie kraje sąsiadujące z obszarem wojny zwykle słabną gospodarczo, tymczasem Polska zachowuje atrakcyjność inwestycyjną i pozostaje miejscem ekspansji dla biznesu. To właśnie ten kontrast – między zagrożeniem w otoczeniu a relatywną siłą wewnętrzną – buduje dziś jej znaczenie.
Na tym jednak optymistyczna część diagnozy się kończy. W fireside chacie z Lejbem Fogelmanem z Greenberg Traurig Brzezinski przeszedł do znacznie ostrzejszej tezy: gospodarcza pozycja Polski nie przekłada się automatycznie na odpowiedni wpływ polityczny.
Jak mówił, istnieje „rozdźwięk między wynikami gospodarczymi Polski a zasięgiem jej politycznego przywództwa”, a polscy liderzy „po prostu nie siedzą przy stole z globalnymi liderami”.
To właśnie ten rozdźwięk może się okazać najważniejszy z punktu widzenia nadchodzącego cyklu inwestycyjnego. Bo w świecie, w którym coraz więcej zależy od układów politycznych, sam mocny rynek wewnętrzny może nie wystarczyć.
Proces za bilion dolarów
Tu dochodzimy do wątku ukraińskiego, który w wypowiedziach Brzezińskiego wybrzmiał bardzo mocno. Odbudowę Ukrainy określił on jako proces o skali 1 bln dolarów i zarazem jako jedno z najważniejszych przyszłych wydarzeń gospodarczych w regionie. Taka skala oznacza nie tylko popyt na kapitał, wykonawstwo, logistykę i know-how, ale też walkę o miejsce przy stole, przy którym będą rozdzielane role, kompetencje i dostęp do projektów.
Brzeziński przestrzegał, że jeśli Polska nie będzie obecna w odpowiednich kręgach decyzyjnych, może skończyć jedynie jako „autostrada, przez którą inni pojadą odbudowywać Ukrainę”.
To jedno z najmocniejszych zdań całej jego wypowiedzi, bo sprowadza wielką geopolitykę do bardzo konkretnego ryzyka gospodarczego: można być najbliżej, można mieć doświadczenie i przewagi operacyjne, a mimo to nie zostać głównym beneficjentem procesu.
Lejb Fogelman dorzucił do tego ważne uzupełnienie. Zwrócił uwagę, że problemem Polski może być nie tylko pozycja polityczna, lecz także ograniczona nadwyżka kapitału. Mówił wprost, że „Polska nie ma wolnego kapitału”, bo przy własnych potrzebach inwestycyjnych trudno liczyć na duży zapas środków do skierowania na zewnątrz. Dodał też drugi element ryzyka: po uruchomieniu procesu odbudowy część Ukraińców może wrócić z Polski do własnego kraju, co przy słabej demografii oznaczałoby dodatkowe napięcie na rynku pracy. To przesuwa dyskusję z poziomu ogólnego entuzjazmu wokół Ukrainy na poziom realnych warunków uczestnictwa w tym procesie.
Potrzebny menedżer projektu
Jednocześnie Brzezinski nie kwestionuje tego, że Polska ma atuty, by odegrać w odbudowie Ukrainy rolę większą niż tylko logistyczne zaplecze. Przeciwnie. Podkreślał, że Polacy znają sąsiada, mają doświadczenie prowadzenia interesów po obu stronach granicy, rozumieją lokalne realia i potrafią działać pragmatycznie w warunkach presji. W jego ocenie świat będzie potrzebował partnerów, którzy nie tylko mają pieniądze, lecz także wiedzą, jak skutecznie realizować projekty na trudnym rynku.
„Jeśli potrzebny jest menedżer projektu, postawcie na Polaków” – przekonywał, przypominając liczne przykłady oddolnej organizacji transportu, pomocy i współpracy z ukraińskimi partnerami od początku wojny.
W tym sensie prawdziwy test dla Polski dopiero nadchodzi. Nie będzie nim samo utrzymanie wzrostu czy dalsze przyciąganie zagranicznych firm. Znacznie ważniejsze okaże się to, czy Polska zdoła przełożyć swoją odporność na realną sprawczość – polityczną, instytucjonalną i kapitałową. Nowy świat inwestycji nie premiuje już wyłącznie tych, którzy mają atrakcyjny rynek, relatywnie niskie ryzyko i dobre wskaźniki makro. Coraz wyższą premię dostają ci, którzy potrafią zamienić położenie, doświadczenie i odporność we wpływ. Właśnie dlatego uwaga Brzezińskiego wykracza daleko poza konferencyjną diagnozę. To sygnał, że dla Polski najbliższe lata mogą być nie tylko okresem wzrostu, ale też momentem rozstrzygającym o jej pozycji w nowym porządku regionu.
„Property Insider” jest partnerem medialnym konferencji ULI Poland
Artykuł ukazał się w dodatku tematycznym „Rynek inwestycyjny 2026″.
