Ten rynek rządzi się własną logiką i nie wybacza błędów. O tym, jak poruszać się na nim bez zbędnego ryzyka i dlaczego doświadczenie robi tu całą różnicę, rozmawiamy z Dariuszem Petynką, prezesem EOS Poland, jednej z największych firm zarządzających wierzytelnościami.
„Property Insider”: Jak wygląda obecnie polski rynek zarządzania wierzytelnościami? W świetle inflacji, wysokich stóp procentowych i nowych regulacji, w których obszarach rynku nieruchomości inwestorzy mogą dziś szukać realnej marży, a gdzie tkwią największe pułapki?
Dariusz Petynka: Polski rynek zarządzania wierzytelnościami jest w tej chwili jednym z aktywniejszych oraz najbardziej konkurencyjnych w Europie Środkowej – i to mimo, a może właśnie dlatego, że ostatnie lata nie były łatwe ani dla gospodarstw domowych, ani dla przedsiębiorców. Na koniec trzeciego kwartału ub.r. łączna wartość nominalna obsługiwanych wierzytelności wyniosła 193,6 mld zł (ZPF, Q3 2025), co oznacza wzrost o 7,3 proc. r./r. Od 2021 r. rynek rośnie w tempie 9,5 proc. rocznie (ZPF). To nie jest przypadek – to efekt skumulowanych napięć inflacyjnych, wyższych kosztów obsługi zadłużenia i rosnącej złożoności portfeli. Polska ma najwyższy wskaźnik NPL (non performing loans) w UE – 4,0 proc. – ale jednocześnie jeden z najwyższych wskaźników pokrycia (coverage ratio). To oznacza, że polskie banki są przygotowane na straty – mają odpowiednie rezerwy budżetowe na potencjalne straty z tytułu niespłacanych kredytów. To środowisko, w którym profesjonalni uczestnicy rynku, tacy jak EOS, od lat skutecznie operują. (Źródło: EC NPL Advisory Panel / Debitos, 2025)
Rynek aktywów zabezpieczonych hipotecznie rządzi się własną logiką i wymaga głębokiej specjalizacji – zarówno procesowej, jak i znajomości realiów rynku nieruchomości. To segment, w którym EOS działa od lat i który dobrze rozumiemy.
Rynek nieruchomości jest poligonem doświadczalnym dla nowych wierzytelności. Jak EOS ocenia ryzyko kredytowe, zwłaszcza w segmencie deweloperskim i inwestycyjnym? Czy widzi Pan perspektywę wzrostu liczby przetargów na aktywa zabezpieczone nieruchomościami? Na co inwestorzy powinni zwrócić szczególną uwagę?
Segment deweloperski i budowlany to dziś jeden z obszarów, który obserwujemy bardzo uważnie. W 2025 r. upadłość ogłosiły 54 firmy budowlane – o 10 proc. mniej niż rok wcześniej – jednak nie oznacza to poprawy kondycji branży. Równie istotna, a wręcz alarmująca liczba to 910 postępowań restrukturyzacyjnych w tym sektorze – wzrost o 30,2 proc. r./r. (MGBI, Raport 2026). To oznacza, że jeszcze więcej firm znalazło się w poważnych tarapatach finansowych, choć formalnie nie zbankrutowało. Co więcej, budownictwo rośnie pod tym względem znacznie szybciej niż rynek ogółem – liczba restrukturyzacji we wszystkich branżach wzrosła w 2025 r. o 14,7 proc. (Coface, Q1 2025).
To wszystko wpisuje się w szerszy kontekst rynkowy. Warto przy tym spojrzeć na dane europejskie: w Niemczech wolumen kredytów nieregularnych w sektorze nieruchomości osiągnął 10,3 mld euro – najwyższy poziom od dekady (EBA/Drooms, 2024). Polskie banki wciąż mają niższe wskaźniki, ale presja jest odczuwalna, szczególnie w nieruchomościach komercyjnych. Warto zwrócić uwagę, że podaż aktywów – zarówno zabezpieczonych, jak i niezabezpieczonych – notuje w ostatnim czasie tendencję spadkową. Rynek staje się coraz bardziej wymagający.
Wielu inwestorów obawia się skomplikowania i ryzyka prawnego przy obrocie aktywami z windykacji. Jak można zminimalizować to ryzyko?
Większość inwestorów kojarzy rynek wierzytelności z jednym modelem: ktoś kupuje dług, egzekwuje należność, czeka latami na efekt. My działamy inaczej – i to jest nasza prawdziwa przewaga. Po pierwsze, oferujemy dwa zupełnie różne produkty. Jednym są wierzytelności zabezpieczone hipotecznie, które wymagają specjalistycznej wiedzy, czasu i doświadczenia w postępowaniu windykacyjnym. Ale drugim – i to jest coś, co wyróżnia nas na rynku – są nieruchomości powindykacyjne: aktywa już przez nas przejęte, z uregulowaną sytuacją prawną, czystą księgą wieczystą, gotowe do transakcji. Inwestor kupuje aktywo z gwarancją czystego stanu prawnego, co w praktyce eliminuje ryzyka typowe dla licytacji komorniczych.
Kiedy kupujesz nieruchomość powindykacyjną od EOS, nie kupujesz problemu. Kupujesz aktywo – w cenie poniżej rynkowej – które przeszło przez nasze ręce i z którego usunęliśmy całe ryzyko prawne. Księga wieczysta jest czysta.
Historia jest za nami. Szerokie zaplecze eksperckie i prawne w EOS dodatkowo skraca ścieżkę decyzyjną dla klienta i eliminuje nieprzyjemne niespodzianki po transakcji. Jesteśmy też częścią międzynarodowej grupy EOS, która ma własne oddziały w ponad 20 krajach, co daje nam dostęp do najlepszych praktyk rynkowych z całego świata.
Jaka jest przewaga nabywania aktywów z licytacji za pośrednictwem partnera jak EOS w stosunku do samodzielnego udziału w licytacjach i jakie gwarancje bezpieczeństwa transakcji otrzymuje inwestor?
Zacznę od ważnego rozróżnienia: EOS nie jest pośrednikiem w rozumieniu tradycyjnym. Kiedy prezentujemy inwestorom oferty licytacji, robimy to jako wierzyciel, który najczęściej sam tę licytację zainicjował. To fundamentalna różnica – mamy pełną wiedzę o aktywie, bo byliśmy w tej sprawie od początku. Inwestor, który zgłasza się do nas, otrzymuje profesjonalne wsparcie. Sami aktywnie uczestniczymy w licytacjach – po obu stronach stołu. Kiedy wspólnie z inwestorem rozmawiamy o danej wierzytelności, mówimy na podstawie setek transakcji, które sami przeprowadziliśmy. Oferujemy też coś, co trudno wyczytać w ogłoszeniu komorniczym: gdy pojawiają się obawy, że transakcja może nie dojść do skutku z powodów formalnych lub potencjalnej wady prawnej – mamy mechanizmy zabezpieczające interesy nabywcy. Jesteśmy dużym, wiarygodnym podmiotem, i to zobowiązuje.
Jak Pan ocenia profil inwestora, który najczęściej korzysta z zakupu aktywów za pośrednictwem EOS? Czy rynek licytacji to domena wyspecjalizowanych funduszy, czy też obserwuje Pan rosnące zainteresowanie mniejszych, indywidualnych inwestorów? Dla kogo ten model inwestowania jest optymalny i dlaczego?
Profil naszego klienta zmieniał się na przestrzeni lat. Przez długi czas rynek wierzytelności zabezpieczonych był domeną wyspecjalizowanych funduszy sekurytyzacyjnych i dużych graczy instytucjonalnych – transakcje portfelowe o wartościach liczonych w setkach milionów euro. Dziś obraz jest znacznie bardziej zróżnicowany.
Optymalnym klientem dla modelu, który oferujemy, jest dziś inwestor z kapitałem 500 tys. – 5 mln zł, który rozumie rynek nieruchomości, ale nie chce samodzielnie zarządzać ryzykiem prawnym postępowania windykacyjnego. Chce kupić aktywo po cenie poniżej rynkowej, z jasną ścieżką do uzyskania tytułu własności, przy wsparciu eksperta, który zna temat od podszewki.
Jakie działania podejmuje EOS, aby zwiększyć zaufanie inwestorów do obrotu nieruchomościami z trudniejszych aktywów?
Zaufanie w tej branży buduje się latami, a traci w ciągu jednej nieudanej transakcji. Dlatego nasze podejście do każdego inwestora zaczyna się od szczerości, a nie od sprzedaży. Konkretnie: każdy inwestor, który nawiązuje z nami współpracę, otrzymuje dedykowanego doradcę – człowieka, który zna specyfikę danej sprawy. Wprowadzamy klientów w postępowanie, wyjaśniamy najważniejsze kwestie prawne. Mamy na polskim rynku wierzytelności zabezpieczonych największe doświadczenie i zaplecze eksperckie. Wielu naszych klientów współpracuje z nami od lat – nie dlatego, że nie mają wyboru, ale dlatego, że każda kolejna transakcja potwierdziła to, co obiecaliśmy przy pierwszej. Kluczowe są też działania systemowe. Aktywnie uczestniczymy w pracach środowiska branżowego, przestrzegamy Zasad Dobrych Praktyk Związku Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, inwestujemy w transparentność. Nie koloryzujemy rzeczywistości, nie ukrywamy ryzyk. Inwestor, który od nas kupuje, dostaje pełną, obiektywną informację.
Jaka jest Pana najważniejsza prognoza dla inwestorów z rynku nieruchomości na najbliższe miesiące?
Jestem ostrożnym optymistą. Mam nadzieję, że cykl obniżek stóp procentowych, który NBP zapoczątkował w ubiegłym roku, będzie kontynuowany i stopniowo odbuduje popyt inwestycyjny. Polska i Czechy razem odpowiadają za ponad 50 proc. wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne w całym regionie CEE – i ta pozycja nie zmieni się szybko. 66 proc. banków w Europie Środkowej spodziewa się wzrostu portfeli kredytowych w perspektywie 12–18 miesięcy (KPMG Property Lending Barometer, 2025).
Jaka jest strategiczna wizja rozwoju EOS Poland na najbliższe 3–5 lat? W jakich segmentach lub obszarach działalności widzą Państwo największy, niewykorzystany dotąd potencjał wzrostu?
Mamy kompetencje do nabywania i profesjonalnego zarządzania wszystkimi klasami aktywów trudnych – zarówno wierzytelnościami niezabezpieczonymi i zabezpieczonymi, jak i nieruchomościami. Chcemy, żeby inwestor – niezależnie od tego, czy szuka wierzytelności hipotecznej, gotowej nieruchomości powindykacyjnej czy wsparcia w analizie aktywa z licytacji – mógł znaleźć u nas kompleksową obsługę. Rok 2025 był dla nas rokiem dwóch rekordów – pod względem wyników finansowych i skali działalności operacyjnej. To zwieńczenie 10-letniej podróży transformacyjnej całej organizacji i potwierdzenie, że jesteśmy gotowi na realizację najbardziej wymagających transakcji.
O firmie
EOS Poland to zespół ekspertów w zakresie zakupu wierzytelności i zarządzania nimi. Wykorzystując nowoczesne rozwiązania technologiczne, dostarcza usługi finansowe dopasowane zarówno do potrzeb partnerów biznesowych, jak i osób zadłużonych. Na polskim rynku działa od 1998 r. Należy do międzynarodowej Grupy EOS i jest członkiem Związku Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce. Działa zgodnie z Zasadami Dobrych Praktyk, czego potwierdzeniem jest pozytywny wynik audytu etycznego oraz uzyskiwany co roku certyfikat.
Źródła danych
ZPF – Związek Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, Raporty Q4 2024 i Q3 2025 | NBP – Narodowy Bank Polski, Raport Rynek Mieszkaniowy Q3 2024 | MGBI – Monitor Gospodarczy BI, Raport 2026 | COIG – Centralna Ogólnopolska Informacja Gospodarcza, 2025 | Coface – Raport Niewypłacalności Q1 2025 | KPMG – Property Lending Barometer 2025 | EBA – European Banking Authority, Risk Assessment Report 2024 | EC NPL Advisory Panel / Debitos – raport 2025 | Drooms – dane NPL Niemcy 2024
Materiał powstał przy współpracy „Property Insidera” i EOS Poland
