Po okresie dynamicznych zmian w ostatnich latach polski rynek biurowy w 2025 r. wszedł w fazę większej dojrzałości, w której kluczowe znaczenie mają jakość, lokalizacja oraz elastyczność oferowanej powierzchni. Choć w 2025 r., podobnie jak rok wcześniej, popyt na biura utrzymał się na stabilnym poziomie, przekraczającym 1,4 mln mkw., analiza jego struktury pokazuje, że firmy zachowują ostrożność i częściej decydują się na renegocjację umów i optymalizację zajmowanej powierzchni, rzadziej na zmianę siedziby.
Jednocześnie popyt przybiera coraz bardziej selektywny charakter – najemcy poszukują przede wszystkim powierzchni nowoczesnych, dobrze skomunikowanych i odpowiadających zmieniającym się modelom pracy, co prowadzi do pogłębiającej się polaryzacji rynku.
Niska podaż nowych biur
Charakterystyczną cechą 2025 r. była również ograniczona nowa podaż. Niewielka liczba projektów oddawanych do użytku, zarówno w Warszawie (podaż prawdopodobnie nie przekroczy 150 tys. mkw.), jak i w miastach regionalnych (ok. 39 tys. mkw. – najniższy poziom w historii tych rynków), wynika z ostrożności deweloperów w obecnych warunkach rynkowych oraz wysokich kosztów finansowania inwestycji biurowych.
W efekcie rynek coraz bardziej premiuje istniejące, dobrze zaprojektowane i zmodernizowane budynki, które są w stanie skutecznie konkurować o najemców.
Coraz mniejsza dostępność w centralnych lokalizacjach
Niski wolumen nowej powierzchni biurowej, przy utrzymującym się popycie, zaczyna się przekładać na zmiany w strukturze wakatów. W najlepszych lokalizacjach, zwłaszcza w centralnych strefach Warszawy, absorpcja przewyższa nową podaż, co skutkuje stopniowym spadkiem wskaźnika pustostanów, a także mniejszą dostępnością dużych modułów biurowych. Przewidujemy, że na koniec 2025 r. wskaźnik pustostanów nie powinien przekroczyć 10 proc. dla całej Warszawy, a w centralnych lokalizacjach powinien wynosić około 6 proc. Jednocześnie w starszych budynkach, szczególnie tych zlokalizowanych poza głównymi korytarzami komunikacyjnymi lub niespełniających najnowszych standardów technicznych i środowiskowych, współczynniki powierzchni niewynajętej pozostają podwyższone.
Presja na wzrost czynszów
W 2025 r. widoczny był wyraźny wzrost presji czynszowej w segmencie najlepszych biurowców, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach Warszawy. Ograniczona dostępność nowoczesnej powierzchni oraz rosnące koszty eksploatacji przekładają się na przewagę negocjacyjną właścicieli, choć negocjacje nadal obejmują szeroki zakres zachęt pozacenowych, takich jak elastyczność umów czy wsparcie w aranżacji przestrzeni.
Perspektywy na najbliższe lata
Prognozy na kolejne lata wskazują na kontynuację dotychczasowych trendów.
Rok 2026 zapowiada się jako kolejny okres bardzo ograniczonej aktywności deweloperskiej – w skali całego kraju powstanie zaledwie 160 tys. mkw. nowych biur.
W konsekwencji przełoży się to na strukturalne niedobory nowoczesnej powierzchni biurowej w najlepszych lokalizacjach, zwłaszcza w Warszawie, przy jednoczesnej nadpodaży starszych obiektów niespełniających rosnących wymagań najemców. Proces wycofywania z rynku przestarzałych biurowców, ich modernizacji lub konwersji na inne funkcje stanie się jednym z kluczowych zjawisk drugiej połowy tej dekady. W efekcie całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce będą rosły wolniej niż w poprzednich latach, a nawet mogą przejściowo się zmniejszyć. Jednocześnie skala nowych inwestycji biurowych pozostanie umiarkowana, a decyzje deweloperów o uruchamianiu kolejnych projektów będą silnie uzależnione od poziomu przednajmu oraz dostępności finansowania.
W latach 2026–2030 różnicowanie rynku pod względem poziomu pustostanów będzie się pogłębiać.
Najlepsze budynki, szczególnie w Warszawie, będą stopniowo umacniać swoją pozycję, co przełoży się na niższe wskaźniki powierzchni niewynajętej oraz większą siłę negocjacyjną właścicieli. Jednocześnie starsze biurowce, zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych, mogą mieć większe problemy ze znalezieniem najemców w związku z nadpodażą, o ile nie zostaną poddane istotnym modernizacjom. W miastach regionalnych procesy polaryzacji rynku będą przebiegały wolniej, jednak również tam popyt będzie się koncentrował na ograniczonej liczbie najbardziej konkurencyjnych projektów.
Karol Wyka, dyrektor zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
