Gwałtowne zmiany poziomu stóp procentowych, których kulminacja nastąpiła po 2022 r., wpłynęły na sposób funkcjonowania sektora nieruchomości przemysłowo-logistycznych. Obecnie wchodzimy w fazę większej stabilizacji, jednak sam cykl podwyżek z ostatnich lat zweryfikował rynkowe modele.
Podejście oparte na szybkim obrocie aktywami znalazło się pod większą presją kosztową, co przełożyło się na ograniczenie nowej podaży, zwłaszcza w segmencie projektów realizowanych spekulacyjnie. W efekcie rynek wszedł w fazę większej ostrożności i bardziej selektywnego podejścia do nowych inwestycji. Dziś buduje się tam, gdzie popyt jest realny, a nie prognozowany.
Magazyn staje się zasobem strategicznym
W tym wymagającym otoczeniu po stronie najemców nie obserwujemy rewolucji, lecz pogłębiony pragmatyzm. W dalszym ciągu kluczowym kryterium pozostaje poziom kosztów najmu. Świadomi klienci nie pytają jednak już tylko o sam czynsz. Interesuje ich, jak standard budynku i zastosowane technologie, np. automatyzacja i energooszczędność, wpłyną na całkowite koszty operacyjne oraz rentowność biznesu w perspektywie kilku lat. W tym ujęciu magazyn przestaje być jedynie pozycją w budżecie, a staje się zasobem strategicznym, decydującym o wydajności całego łańcucha dostaw.
Rynek inwestycyjny pozostaje natomiast w trybie „wait and see”. Wiele procesów transakcyjnych zostało wstrzymanych lub znacząco spowolnionych. Dla podmiotów nastawionych na szybką rotację kapitału może to oznaczać konieczność wyhamowania aktywności.
My funkcjonujemy w innym modelu. Jako długoterminowy właściciel parków biznesowych działający w formule „build, own, operate” nie budujemy z myślą o sprzedaży. Dzięki temu możemy realizować projekty także w trudniejszym otoczeniu makroekonomicznym i zapewniać najemcom stabilność, której obecnie szczególnie oczekują.
Myślimy w horyzoncie 20–30 lat
Fundamentem tej odporności jest nasze zaplecze organizacyjne oraz konsekwentna strategia. Od momentu wejścia na polski rynek zbudowaliśmy lokalny zespół liczący ponad 100 specjalistów, co pozwala nam działać blisko klientów i elastycznie reagować na ich potrzeby. Równie istotny jest także bank ziemi w starannie dobranych lokalizacjach, obejmujący obecnie około 2,6 mln mkw. W przyjętym przez nas modelu odpowiedzialność za projekt nie kończy się na etapie komercjalizacji. Jako właściciel parków biznesowych myślimy w horyzoncie 20–30 lat, uwzględniając długofalowe oczekiwania najemców. Dlatego oferujemy zróżnicowane formaty powierzchni – od dużych hal po mniejsze moduły, które często stanowią pierwszy krok w ekspansji firm. Ta elastyczność, oparta na własnych zasobach, pozwala nam w pełni wykorzystywać potencjał Polski jako jednego z kluczowych hubów logistycznych w Europie.
Patrząc w przyszłość, zakładamy dalszy rozwój sektora, choć w tempie wynikającym z możliwości gospodarki, a nie z krótkoterminowych impulsów. Strategia CTP zakłada stopniową ekspansję i potrojenie portfela w perspektywie najbliższych pięciu lat, przy zachowaniu podejścia opartego na pragmatyzmie, kontroli ryzyka i długofalowej odpowiedzialności za dostarczaną infrastrukturę magazynową.
Piotr Flugel, managing director w CTP Polska
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
