EUROPA Europejski rynek nieruchomości wchodzi w 2026 r. z wyraźnie lepszym momentum inwestycyjnym niż w poprzednich dwóch latach. Jak wynika z danych Savillsa, IV kwartał ub.r. przyniósł istotne ożywienie aktywności transakcyjnej, a cały rok zamknął się wzrostem obrotów inwestycyjnych r./r. Był to efekt stopniowej normalizacji warunków finansowania, stabilizacji wycen oraz powrotu części inwestorów instytucjonalnych na rynek po okresie wysokiej ostrożności.
Według wstępnych szacunków Savillsa łączna wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie w IV kwartale ub.r. wyniosła ok. 77 mld euro, co oznacza wzrost o 12 proc. r./r. W skali całego roku wartość transakcji sięgnęła ok. 215 mld euro, czyli o 9 proc. więcej niż w 2024 r. Szczególnie istotny był powrót dużych transakcji portfelowych, które odpowiadały za ponad 40 proc. całkowitego obrotu – poziom niewidziany od dekady. To sygnał rosnącej gotowości kapitału do podejmowania decyzji o większej skali i dłuższym horyzoncie inwestycyjnym.
Living rządzi
Struktura popytu wyraźnie pokazuje dalszą zmianę preferencji inwestorów. Najsilniejsze wzrosty zanotowały segmenty living – w tym PBSA, PRS oraz aktywa opieki senioralnej – które w 2025 r. stały się jednymi z głównych beneficjentów odbudowy rynku. Savills wskazuje, że inwestycje w PBSA wzrosły r./r. o ponad 70 proc., a w sektorze senior living dynamika była jeszcze wyższa. Równolegle odbudowywała się aktywność w handlu detalicznym, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach high street oraz w dobrze funkcjonujących parkach handlowych.
Rynek biurowy pozostaje natomiast spolaryzowany. Wzrost obrotów dotyczył przede wszystkim aktywów klasy prime, zlokalizowanych w centralnych obszarach największych miast oraz budynków oferujących wysokie parametry ESG i możliwość adaptacji do funkcji badawczo-rozwojowych. Jednocześnie starsze, niedopasowane obiekty nadal mierzą się z ograniczonym zainteresowaniem inwestorów i presją na dalsze korekty wycen. Segment logistyczny, po rekordowych latach 2021–2022, pozostawał w 2025 r. relatywnie stabilny, z niewielkim spadkiem obrotów r./r., co Savills interpretuje jako naturalną fazę normalizacji po okresie bardzo dynamicznego wzrostu.
Stopy równo
Od strony finansowej 2025 r. przyniósł raczej stabilizację niż wyraźną kompresję stóp kapitalizacji. Koszt długu wciąż ograniczał agresywne strategie, jednak różnice oczekiwań cenowych pomiędzy kupującymi a sprzedającymi stopniowo się zmniejszały. Największe oznaki presji na spadek yieldów widoczne były w segmencie living oraz w najlepszych lokalizacjach handlowych. Savills zakłada, że w 2026 r. możliwe będzie dalsze, umiarkowane obniżanie prime yields, szczególnie w biurach CBD oraz w handlu.
Eksperci Savillsa prognozują też wzrost europejskich obrotów inwestycyjnych o ok. 18 proc. w 2026 r. oraz kolejne 15 proc. w 2027 r. Kluczowe znaczenie będą miały dalsze obniżki stóp procentowych, większa dostępność finansowania oraz rosnąca aktywność kapitału międzynarodowego, w tym inwestorów typu core i core+.
Co strategia, to inny wybór
W rekomendacjach inwestycyjnych na 2026 r. Savills wyraźnie różnicuje strategie w zależności od profilu ryzyka. W segmencie core i core+ kluczową rolę nadal odgrywają prime’owe biura w centralnych dzielnicach biznesowych największych europejskich stolic. Niska dostępność powierzchni, stabilna baza najemców oraz utrzymujący się „flight to quality” sprawiają, że najlepsze aktywa biurowe pozostają defensywną lokatą kapitału, szczególnie na najbardziej płynnych rynkach Europy Zachodniej.
Równolegle silną pozycję utrzymują hotele w kluczowych lokalizacjach turystycznych, zwłaszcza w krajach o całorocznym popycie – we Francji, w Wielkiej Brytanii (ze szczególnym uwzględnieniem Londynu), we Włoszech, w Hiszpanii, Portugalii i Grecji – przy jednoczesnym oczekiwanym wzroście obrotów transakcyjnych w Niemczech. Wysoki poziom przyjazdów międzynarodowych oraz odporność wydatków na wypoczynek wspierają długoterminowy potencjał tego segmentu. W koszyku core/core+ pozostaje także mieszkaniówka instytucjonalna w dużych aglomeracjach, gdzie strukturalny niedobór podaży i utrzymujące się potrzeby mieszkaniowe stabilizują strumienie dochodów, mimo niekorzystnych trendów demograficznych. Uzupełnieniem są najlepsze lokalizacje high-street retail, które korzystają na stabilizującej się sprzedaży detalicznej i rosnącym ruchu turystycznym w największych miastach.
Gdzie dodać wartości?
W strategiach value-add analitycy Savillsa wskazują przede wszystkim na potencjał modernizacji starszych biurowców w ramach podejścia manage to green. Zaostrzające się wymogi ESG oraz rosnące różnice czynszowe pomiędzy obiektami prime a stockiem drugorzędnym sprawiają, że inwestycje w poprawę efektywności energetycznej i funkcjonalnej stają się jednym z kluczowych źródeł wzrostu wartości. Atrakcyjnie postrzegana jest również logistyka z potencjałem rewersji czynszowej, a także agregacja miejskich aktywów light-industrial, często z możliwością dalszego rozwoju w kierunku logistyki ostatniej mili. W handlu detalicznym przestrzeń do tworzenia wartości oferują niedowartościowane parki handlowe i centra o solidnym zapleczu popytowym, wymagające jednak aktywnego zarządzania, poprawy tenant-mixu lub częściowej zmiany funkcji. Coraz większą uwagę inwestorów przyciągają również niszowe aktywa operacyjne, takie jak self storage, cold storage, dark kitchens, open air storage czy infrastruktura ładowania pojazdów elektrycznych, które oferują odporne, usługowe strumienie przychodów oraz relatywnie wyższy potencjał dochodowy.
Funkcja do zmiany
W obszarze oportunistycznym dominują zaś strategie głębokiego repozycjonowania. Dobrze zlokalizowane biura o przestarzałych parametrach technicznych, nieefektywnych układach lub z potencjałem planistycznym pozostają atrakcyjne w sytuacji ograniczonej podaży nowych projektów w centralnych lokalizacjach. Uzupełnieniem są strategie zmiany funkcji, najczęściej z komercyjnej na mieszkaniową, szczególnie w miastach dotkniętych strukturalnym deficytem mieszkań. Savills podkreśla jednak, że skala tych możliwości jest silnie uzależniona od lokalnych regulacji i znacząco różni się pomiędzy rynkami europejskimi.
