Rok 2025 na rynku biurowym upłynął pod znakiem powrotu pracowników do biur, stabilizacji modelu hybrydowego oraz rekordowo niskiej podaży nowoczesnych powierzchni w Warszawie. Wysokie koszty wykończenia, rosnące wymagania najemców i zwyżkujące czynsze w najlepszych budynkach potwierdziły jedno: jakość stała się najcenniejszą walutą rynku.
Jako asset managerowie z doświadczeniem różnych cykli koniunkturalnych możemy śmiało powiedzieć, że nigdy dotąd zapewnienie ekspansji wszystkim zainteresowanym najemcom w budynku nie było tak dużym wyzwaniem jak obecnie. I nic nie wskazuje, aby 2026 r. miał to zmienić.
Obserwujemy wyraźną polaryzację: najlepsze biurowce w Warszawie biją rekordy zainteresowania, podczas gdy starsze obiekty poza centrum potrzebują coraz więcej pracy, by pozostać konkurencyjne. Ogólnie rynek w stolicy trzyma się mocno, za to z rynków regionalnych docierają sygnały o możliwych redukcjach w branży IT, co może zachwiać mniej doinwestowanymi projektami – szczególnie tymi o słabszym dostępie do transportu, niskiej efektywności energetycznej czy braku konsekwencji w działaniach ESG.
Polaryzacja dotyczy również samej jakości aktywów. Najlepiej zarządzane i modernizowane budynki szybko zyskują na wartości, inwestując w udogodnienia, technologie ograniczające zużycie zasobów i w automatyzację. Ten wzrostowy trend potwierdza coraz większa aktywność inwestorów w sektorze biur, także tych z Polski, co szczególnie cieszy. Jednocześnie widzimy rosnące ryzyko: część nowych właścicieli nie docenia roli zaawansowanych kompetencji zarządczych.
A dziś, gdy biura wynajmują się stosunkowo łatwo, rośnie pokusa, by po prostu płynąć z prądem: nie inwestować w stałe doskonalenie aktywów i w rozwój.
Tymczasem wystarczy niewielkie wahnięcie – zmiana regulacji na rynku pracy, kolejna fala automatyzacji czy nowy impuls ze strony AI – by konkurencja o najemców wróciła z pełną mocą. Wtedy najlepiej poradzą sobie te obiekty, które już dziś pracują na przewagę: mają strategię, silną markę, elastyczność operacyjną, sieć branżowych relacji oraz głębokie zrozumienie trendów, ESG i roli technologii w budowaniu wartości dla najemców i dla lokalnych społeczności. W 2026 r. kluczowe będzie świadome, kompetentne zarządzanie aktywami – takie, które nie tylko reaguje na rynek, lecz go wyprzedza. Taki model rozwijamy w Ebru Capital.
Joanna Kowalska-Szymczak, CEO, Ebru Capital
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
