W raporcie ULI i PwC „Emerging Trends in Real Estate Europe 2026” i w dyskusji podczas jego polskiej premiery pojawił się wyraźnie ważny wspólny mianownik: rynek przestaje żyć powrotem do normalności, a zaczyna działać w trybie „facing reality” – z niepewnością wpisaną w proces decyzyjny, a nie traktowaną jako incydent.
W ujęciu globalnym inwestorzy i menedżerowie aktywów opisują rynek bardziej jako system ograniczeń niż cykl, który „za chwilę wróci na tory”. Firmy już nie siadają na ławce rezerwowych, czekając na pewność, tylko uczą się nią zarządzać.
Więcej pragmatyzmu
Eksperci wskazują, że europejski rynek nieruchomości w 2026 r. pozostaje pod presją geopolityki, kosztu kapitału i ograniczonej płynności. Wolumeny inwestycyjne nadal są niższe od wieloletnich średnich, choć spready między oczekiwaniami kupujących i sprzedających stopniowo się zawężają. Kluczowe obawy rynku dotyczą eskalacji globalnych konfliktów, niestabilności politycznej, dostępności mieszkań oraz perspektyw wzrostu gospodarczego. Jednocześnie rosną oczekiwania dotyczące dostępności finansowania – zarówno dłużnego, jak i kapitału własnego – przy coraz większym udziale kapitału prywatnego. W centrum zainteresowania inwestorów pozostają sektory powiązane z długoterminowymi trendami strukturalnymi, w tym living, infrastruktura cyfrowa i energetyczna oraz ochrona zdrowia. Tradycyjne klasy aktywów funkcjonują w coraz bardziej spolaryzowanym otoczeniu, gdzie decydują lokalizacja, jakość i płynność.
– Europejski rynek nieruchomości wchodzi w 2026 r. w fazę pragmatyzmu. Inwestorzy nie czekają już na pełną stabilizację, lecz uczą się działać w warunkach trwałej niepewności, selektywnie alokując kapitał tam, gdzie fundamenty i długoterminowe trendy pozostają spójne – uważa Simon Chinn, vice president, research & advisory services, Urban Land Institute – Europe.
Kapitał krajowy z inicjatywą
Jednym z kluczowych strukturalnych przesunięć na polskim rynku nieruchomości jest rosnąca rola kapitału krajowego, regionalnego oraz private wealth. W warunkach utrzymującej się nieobecności kapitału core to właśnie te źródła finansowania w coraz większym stopniu decydują o płynności rynku, strukturze transakcji i selekcji aktywów.
Jak wskazał Paweł Sztejter, head of living, executive vice president, JLL Poland, udział kapitału krajowego w strukturze inwestorów w Polsce miał w ostatnich pięciu latach wzrosnąć z ok. 3 proc. do blisko 20 proc. – To ogromna zmiana jakościowa. Pięć lat temu mówiliśmy o braku polskiego kapitału, dziś widzimy, że on się realnie mobilizuje – podkreślał Paweł Sztejter. Jednocześnie zaznaczał, że kapitał ten pozostaje w dużej mierze rozproszony i nie w pełni zinstytucjonalizowany. – W Polsce są inwestorzy posiadający portfele liczące ponad tysiąc mieszkań, ale ten kapitał nie funkcjonuje jeszcze w formie porównywalnej z dużymi platformami PRS i nie jest widoczny w statystykach rynku inwestycyjnego – dodał.
Obok kapitału krajowego coraz większą rolę odgrywa kapitał regionalny – z Europy Środkowo-Wschodniej i krajów bałtyckich – a także private wealth, w tym family offices, HNWI [bardzo bogate jednostki – przyp. red.] oraz private equity. Na globalny kontekst tej zmiany zwracał uwagę Simon Chinn. – Szacuje się, że wolumen prywatnego majątku jest dziś kilkukrotnie większy niż kapitał instytucjonalny. To fundamentalnie zmienia strukturę rynku oraz sposób, w jaki zawierane są transakcje – wskazywał i dodał, że dla tej grupy inwestorów kluczowe stają się stabilne, długoterminowe aktywa oraz dywersyfikacja, a nie szybka rotacja portfela.
Core poza rynkiem
Równolegle paneliści byli zgodni, że kapitał core – w szczególności niemieckie fundusze instytucjonalne oraz inwestorzy azjatyccy – pozostaje poza rynkiem. Søren Rodian Olsen, managing director Logicenters Poland, Urban Partners, ocenił, że jego powrót nie jest kwestią najbliższych kwartałów. – Nie mamy dziś konkurencji ze strony kapitału core, do której rynek był przyzwyczajony przed 2020 r. To tworzy okno inwestycyjne dla innych typów inwestorów – mówił. W jego ocenie dotyczy to nie tylko sektora living, ale również wybranych aktywów biurowych i handlowych. – Aktywa prime w biurach czy handlu są dziś wyceniane na poziomach, które jeszcze kilka lat temu byłyby postrzegane jako value add – podkreślał.
Co sektor, to historia
W segmencie biurowym widać wyraźną polaryzację rynku. Brak nowej podaży w Warszawie sprzyja najlepszym aktywom w centralnych lokalizacjach, podczas gdy słabsze budynki i rynki regionalne mierzą się z ograniczonym popytem.
– Core’owe biura w Warszawie, szczególnie w CBD, pozostają niedowartościowane względem fundamentów, a presja podażowa praktycznie nie istnieje – oceniał Søren Rodian Olsen.
Uwagę ekspertów zwraca natomiast trwałość segmentu convenience retail. – Retail parki i mniejsze formaty handlowe okazały się znacznie bardziej odporne niż klasyczne centra handlowe. Inwestorzy patrzą dziś przede wszystkim na portfele i skalę, a nie na pojedyncze aktywa – wskazywała Judyta Sawicka, head of investment and divestment, Echo Investment. Jednocześnie podkreślała, że mimo innej wyceny niż przed pandemią zainteresowanie tym segmentem się utrzymuje, szczególnie wśród inwestorów regionalnych.
Magazyny i logistyka, choć wciąż postrzegane jako sektor o solidnych fundamentach, pozostają w fazie oczekiwania na nowy impuls popytowy. – To nadal bezpieczna klasa aktywów, ale dziś mierzy się z ograniczonym nowym popytem najemców i brakiem płynności core. W 2025 r. na sprzedaż były aktywa o wartości blisko 4 mld euro, ale mniej niż połowa tego faktycznie znalazła nabywców. To pokazuje skalę luki między ofertą a efektywnym popytem inwestycyjnym – podkreślił Søren Rodian Olsen.
Na tle tych procesów sektor living pozostaje najważniejszym obszarem aktywności inwestorów, choć paneliści konsekwentnie rozróżniali sytuację w segmencie mieszkań na sprzedaż i PRS.
– Build to sell mierzy się dziś z nadpodażą i rosnącym udziałem niesprzedanych lokali, co w części projektów zaczyna generować ryzyka płynnościowe – wskazywał Paweł Sztejter.
Jednocześnie podkreślał, że PRS pozostaje operacyjnie stabilny i rozwija pipeline, choć jego dalszy wzrost ograniczają koszty finansowania, ryzyko walutowe oraz brak krajowego kapitału instytucjonalnego w skali porównywalnej z rynkami Europy Zachodniej.
W ocenie uczestników panelu to właśnie połączenie rosnącej roli kapitału krajowego, regionalnego i private wealth z nieobecnością kapitału core będzie w najbliższych latach kształtować selektywny, wielopasmowy charakter polskiego rynku nieruchomości w 2026 r.
Link do raportu „Emerging Trends in Real Estate Europe 2026”
fot. Pexels/ekrulila
