Ostatnie pięć lat przyniosło polskiemu rynkowi nieruchomości wiele wyzwań – prawdopodobnie największych od czasu globalnego kryzysu finansowego. Rok 2020 zapisał się jako okres bezprecedensowego wpływu pandemii COVID-19 na sposób, w jaki żyjemy, pracujemy i komunikujemy się, a jej skutki pozostają widoczne do dziś.
Ograniczenia pandemiczne sprawiły, że spotkania na platformach Teams czy Zoom stały się nową normą, natomiast upowszechnienie modeli pracy hybrydowej doprowadziło do istotnego spadku wykorzystania powierzchni biurowych, wywołując globalną dyskusję na temat przyszłości sektora biurowego. Przez krótki okres, w czasie lockdownów, sektor e-commerce i logistyki odnotował niespotykany dotąd wzrost aktywności oraz czynszów, które od tego czasu uległy stabilizacji.
Kolejną, zdecydowanie bardziej pozytywną zmianą było pojawienie się na polskim rynku sektora prywatnych mieszkań na wynajem (PRS). Segment ten stanowi jedną z dominujących klas aktywów na trzech głównych rynkach Europy (Wielka Brytania, Niemcy, Francja), a także na dojrzałych rynkach, takich jak Dania, Szwecja czy Holandia. Wejście sektora PRS do Polski było jedynie kwestią czasu i choć nadal pozostaje on relatywnie niewielki w porównaniu z sektorami biurowym, handlowym i logistycznym, wzbudził silne zainteresowanie międzynarodowego kapitału oraz przyciągnął wielu nowych inwestorów i operatorów.
Żabki i parki
Analizując zmiany na rynku nieruchomości w ostatnich pięciu latach, nie sposób pominąć transformacji sektora handlowego. Tradycyjnie zdominowany przez podmiejskie hipermarkety, duże centra handlowe i parki handlowo-rozrywkowe, z głównymi najemcami takimi jak Ikea, przeszedł on istotną ewolucję ku parkom handlowym oraz sklepom osiedlowym z Żabką jako liderem. Sieć ta liczy obecnie ponad 12 tys. placówek, obsługuje ok. 14 mln klientów miesięcznie i realizuje ponad 4 mln transakcji dziennie. Ta zmiana zrewolucjonizowała codzienne zakupy w Polsce, napędzając rozwój nowoczesnej logistyki – w tym centrów wysokiego składowania, wielotemperaturowych centrów dystrybucyjnych. Podobnie można mówić o parkach handlowych, które w ostatnich latach stały się jednym z kluczowych motorów wolumenu transakcji w branży retail.
Skala i tempo zmian wymusiły na branży nieruchomości adaptację nowych modeli działania oraz większą elastyczność operacyjną. Kluczowa stała się lokalna obecność doświadczonych zespołów, z odpowiednią siecią relacji i kompetencjami – od identyfikacji nowych możliwości inwestycyjnych po skuteczne zarządzanie portfelem aktywów.
Jednocześnie zdolność do sprawnego funkcjonowania w wielu lokalizacjach – zarówno w Polsce, jak i na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej – umożliwiła czołowym operatorom skuteczniejsze pozyskiwanie najemców oraz inicjowanie nowych projektów inwestycyjnych.
Przewaga w silnych, lokalnych zespołach
W połowie obecnej dekady naturalnie pojawia się pytanie, czego należy się spodziewać i na co przygotować w perspektywie do 2030 r. Czynniki takie jak lokalna obecność oraz elastyczność operacyjna nadal będą różnicować liderów rynku od podmiotów tracących konkurencyjność. Dla części inwestorów Polska wciąż pozostaje relatywnie niewielkim rynkiem nieruchomości w skali Europy, jednak bazując na moim ponad 18-letnim doświadczeniu w sektorze nieruchomości tym kraju, jestem przekonany, że przewagę osiągną ci, którzy zdecydują się na budowę silnych, lokalnych zespołów.
Nieruchomości pozostają bowiem biznesem opartym na relacjach mimo postępującej transformacji technologicznej.
W Urban Partners konsekwentnie zwiększamy wartość zarządzanych przez nas aktywów w Polsce, traktując ten rynek jako kluczowy element strategii inwestycyjnej poza krajami nordyckimi. W perspektywie najbliższych 3–5 lat prognozujemy ożywienie w sektorze przemysłowo-logistycznym, napędzane rozwojem e-commerce, logistyki i lekkiej produkcji. Równocześnie wierzymy, że sektor PRS, będący naszym drugim głównym obszarem inwestycyjnym, będzie kontynuował swoją ścieżkę wzrostu, stając się jedną z najbardziej pożądanych klas aktywów na polskim rynku nieruchomości.
Søren Rodian Olsen, managing director w Logicenters Poland, Urban Partners
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
