Rynek biurowy w Warszawie nabrał w ostatnich latach bardzo ciekawej dynamiki. Charakteryzowały go dążenie do jakości, dojrzewanie decyzji oraz ludzie jako największe udogodnienie w budynku. Dążenie do jakości widoczne było zarówno w skupieniu aktywności deweloperskiej w dużej mierze w centralnych lokalizacjach, jak i redefinicja tych zasobów, które w obecnej funkcji i jakości wyczerpały swoje możliwości.
Mimo że od 2019 r. powstało niemal 1,3 mln mkw. nowej powierzchni biurowej, to realny przyrost podaży wyniósł tylko 660 tys. mkw. Znakomita większość pozostałej powierzchni to budynki, które wyłączono z użytkowania i/lub najmu z rozmaitych przyczyn, m.in. zmiany funkcji, wyburzenia, gruntownej modernizacji.
Warszawa w top 3 rynków Europy
Te zmiany są także wynikiem dojrzewania decyzji – przyspieszony przez pandemię moment „sprawdzam” kształtował nie tylko decyzje deweloperów, ale też najemców.
I mimo że wiązało się to z falą optymalizacji przestrzeni wielu organizacji, to Warszawa jest w top 3 rynków Europy, w których średnia 5-letnia absorpcja powierzchni biurowej jest najwyższa, a to oznacza, że rynek rósł (były takie jak Bruksela czy Monachium, które się kurczyły).
W mojej ocenie decyzje uczestników rynku będą w najbliższym czasie opierać się na aspektach ludzkich. To obecność innego człowieka okazuje się driverem za wyborem lokalizacji – popularne są te, w których miasto żyje. Atmosfera, usługi, oferta gastronomiczna, dostęp do komunikacji publicznej są w centrum uwagi zarówno deweloperów, inwestorów, ale też najemców. Jakość doświadczenia użytkownika to oczekiwanie już nie tylko od handlu czy hotelu. Ta jakość będzie też jednak coraz wyżej wyceniana. Dostępność powierzchni w całej Warszawie mocno się kurczy, szczególnie w najbardziej popularnych lokalizacjach.
Podnoszenie jakości wraz ze spadającą dostępnością mocno winduje stawki najmu i już dziś widzimy, że najemcy, których biuro będzie gotowe za 2–3 lata, będą płacić za nie 5–15 proc. więcej niż obecnie.
Łączny popyt regionów dorównuje temu z Warszawy
Miasta regionalne są natomiast, w zależności od lokalizacji, w innym momencie. Tam pandemia przypadła na trwające apogeum wzrostu – od początku 2020 r. podaż w miastach regionu urosła o 20 proc., a nawet o 35 proc. (Katowice). Nie powinno więc dziwić, że dostępność powierzchni wzrosła w tym czasie o kilka do nawet kilkunastu punktów procentowych (to przykład Katowic, wzrost z 6 proc. do 23 proc.). I na rynkach bardziej dojrzałych, zdywersyfikowanych widać już poprawę, jak na przykład w Krakowie czy Trójmieście.
Przytomność deweloperów i zamrożenie lub zmiana przeznaczenia wielu projektów na funkcje mieszkaniowe i inne z pewnością pomaga w regulacji rynku – w 2019 r. budowało się ponad 800 tys. mkw., teraz już tylko 190 tys. mkw.
Jednocześnie, mimo że znaczna część aktywności najemców to renegocjowanie dotychczasowych kontraktów, to łączny popyt miast regionalnych dorównuje temu z Warszawy, a w 2025 r. (1–3 kwartał) go przekracza.
Trendy, którym warto się przyglądać w najbliższych latach, to globalne zachowania firm sektora BSS, które wywindowały rozwój biurowego Krakowa, Wrocławia czy Poznania. Redefinicja portfelowa jest widoczna nie tylko w stolicy i w miastach regionu wkrótce zobaczymy trendy obecne w Warszawie – już teraz podaż się kurczy, a właściciele starszych budynków lub odległych lokalizacji i parków wdrażają nowe, bardziej efektywne sposoby wykorzystania powierzchni, która nie odpowiada już na dzisiejsze potrzeby rynku.
Katarzyna Gajewska, dyrektorka działu badań i analiz rynku w CBRE
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
