Początek 2026 r. przynosi wyraźny sygnał, że rynek nieruchomości w Polsce będzie funkcjonował w tym roku w logice kilku prędkości. Eksperci związani z Polską Izbą Nieruchomości Komercyjnych wskazują, że o aktywności inwestycyjnej decydować będą przede wszystkim geopolityka, koszt kapitału oraz zdolność rynku do pogodzenia oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących.
Równolegle rośnie znaczenie czynników prawnych i podatkowych, które coraz silniej wpływają na tempo i strukturę transakcji. Eksperci zwracają uwagę, że kluczowe będą nie tyle pojedyncze zmiany legislacyjne, co narastająca złożoność otoczenia regulacyjnego i ograniczona przewidywalność systemowa.
Tomasz Tondera, partner zarządzający i CIO w Adventum Group, uważa, że fundamenty polskiej gospodarki nadal uzasadniają zainteresowanie inwestorów, jednak rynek coraz wyraźniej dzieli się według jakości produktu i profilu kapitału. Jego zdaniem domknięcie transakcji typu core będzie możliwe dopiero przy dalszej stabilizacji finansowania i korekcie oczekiwań właścicieli najlepszych aktywów.
Cezary Błaszczyk, head of Asset Management w HB Reavis, przekonuje z kolei, że ograniczona podaż nowych projektów biurowych już dziś przekłada się na wzrost czynszów, co w średnim terminie może poprawić opłacalność modernizacji starszych budynków. Jednocześnie nie spodziewa się istotnego wzrostu liczby transakcji biurowych w 2026 r., wskazując na utrzymującą się lukę cenową między kupującymi a sprzedającymi. W obszarze regulacyjnym Łukasz Zwiercan, partner w Dentons, wskazuje, że kluczowym procesem dla rynku w najbliższych kwartałach będzie uchwalanie planów ogólnych przez samorządy. Jego zdaniem może to przejściowo wpływać na dynamikę deweloperską, ale nie stanowi systemowej bariery dla kapitału instytucjonalnego działającego w Polsce.
Istotnym uzupełnieniem tej diagnozy są wnioski płynące z najnowszych Legal Flash i Tax Flash, zaprezentowanych podczas noworocznego spotkania PINK. Katarzyna Nosal, partnerka i doradczyni podatkowa w KPMG, uważa, że narastająca złożoność otoczenia podatkowego zwiększa znaczenie stabilności i przewidywalności regulacyjnej w decyzjach inwestycyjnych. Wskazuje, że brak postępów w zakresie REIT-ów potwierdza ograniczoną gotowość do systemowych reform, choć nawet punktowe zmiany podatkowe mogą stopniowo aktywizować krajowy kapitał.
Z perspektywy prawnej druga połowa 2025 r. przyniosła wyraźne przyspieszenie zmian legislacyjnych istotnych dla rynku nieruchomości – od jawności cen i cyfryzacji danych transakcyjnych, przez reformę planowania przestrzennego, po porządkowanie zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i dostęp do ksiąg wieczystych. Jak wskazują Julia Bujkowska, associate, oraz Łukasz Zwiercan, managing counsel w Zespole Nieruchomości Dentons, nie jest to rewolucja, lecz systematyczne domykanie wieloletnich luk prawnych i próba zwiększenia transparentności oraz przewidywalności procesów inwestycyjnych, przy jednoczesnym odblokowaniu gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
Rok 2026 zapowiada się przy tym jako szczególnie wymagający – m.in. ze względu na zbliżający się termin 30 czerwca br. na uchwalenie planów ogólnych przez gminy, który może istotnie wpłynąć na tempo nowych inwestycji i dostępność decyzji planistycznych.
Martyna Racz-Suchocka, managing director w Title Risk, twierdzi, że widoczna jest zmiana jakościowa rynku – rozwój produktów ubezpieczeniowych pozwala częściowo neutralizować ryzyka prawne i podatkowe, co może sprzyjać utrzymaniu płynności transakcyjnej. Jej zdaniem dobra dynamika z IV kw. 2025 r. zwiększa szanse na bardziej aktywny 2026 r., choć przy zachowaniu wysokiej selektywności i ostrożności inwestorów.
Linki do raportów:
