Rynek nieruchomości w Polsce w drugiej połowie 2025 r. zapowiada się niezwykle interesująco, a jednocześnie niepozbawiony jest wyzwań. Po okresie dynamicznych zmian w poprzednich latach, które były wywołane czynnikami makroekonomicznymi, takimi jak inflacja, podwyżki stóp procentowych oraz niepewność w sytuacji geopolitycznej, obecnie obserwuje się stopniową stabilizację niektórych wskaźników ekonomicznych, w tym inflacji.
Oczekiwany jest wzrost gospodarczy dla Polski na poziomie trochę ponad 3 proc. Dodatkowo obserwujemy stabilizację stóp procentowych i kursów walut. Mamy również za sobą wybory prezydenckie w Polsce oraz trochę wcześniej w USA, co eliminuje pewien element spekulacji co do dalszych polityk na tym szczeblu. Jednakże ryzyka geopolityczne wciąż są obecne i nie można ich trywializować, a one hamują inwestycje, w tym na rynku nieruchomości. W dalszym ciągu rynkami targa niepokój co do kształtowania polityki, zarówno regionalnie w Polsce, jak i międzynarodowo, a trwające zawirowania w polityce USA czy wojenne na arenie międzynarodowej w globalnej gospodarce mają oczywisty wpływ również na lokalny polski rynek, który wciąż przez inwestorów zagranicznych postrzegany jest jako – powiedzmy – kolejny, a nie pierwszoplanowy, do potencjalnych inwestycji.
Wypominają brak REIT
Polski sektor nieruchomości przez inwestorów zagranicznych uznawany jest za rynek o mniejszej płynności, a zatem o większym ryzyku. Wypominają nam brak struktur typu REIT jako instytucjonalnego instrumentu krajowego inwestowania na rynku nieruchomości. Jednak w Polsce obserwujemy wzrost inwestycji krajowego kapitału i liczymy na dalsze inwestycje w drugiej połowie roku. Będą one jednak rozdrobnione, pojedyncze, o mniejszym wolumenie transakcji, a także często niezinstytucjonalizowane. Jednakże w krótkiej perspektywie osobiście nie widzę możliwości, aby instrumenty instytucjonalnego inwestowania w nieruchomości zostały wprowadzone, a na obstrukcję w tym temacie wpływ przede wszystkim ma brak zrozumienia ich funkcjonowania na rynku, więc tu czeka nas olbrzymia praca edukacyjna.
Kolejnym bardzo dobrym sygnałem dla polskiej gospodarki, w tym rynku nieruchomości, jest ożywienie za naszą zachodnią granicą. Niemieckie projekty zwiększenia inwestycji, według licznych ekspertyz i szacunków, przyczynią się również do większej liczby projektów w Polsce z uwagi na istniejące już synergie i zależności między naszymi krajami. Historycznie niemieckie fundusze nieruchomościowe były jednymi z kluczowych inwestorów na polskim rynku nieruchomości. Obecnie są w fazie raczej dezinwestycji, tj. sprzedaży swoich aktywów. Jednakże nie są to transakcje tzw. distressed, a więc szukanie nabywców idzie wolno. Nie jest także pewne, czy uzyskany kapitał zostanie reinwestowany w Polsce, a o to powinniśmy zabiegać.
W poszukiwaniu płynności
Ważnym czynnikiem wzrostu na rynku nieruchomości komercyjnych są nowe kapitały oraz nowi inwestorzy i tacy się pojawiają, jednak wciąż są to pojedyncze inwestycje.
Od początku roku 2025 widzimy coraz większe zainteresowanie różnych kapitałów zagranicznych, trochę z USA, trochę z Europy Zachodniej i Wielkiej Brytanii, ale też wśród inwestorów z Azji, pojawia się np. kapitał japoński.
Wciąż głównymi graczami są inwestorzy z Czech, Węgier czy Słowacji oraz kapitał zza naszej wschodniej granicy, tj. Litwy czy Estonii oraz ze Skandynawii. Inwestycje te są nadal selektywne, ale dobrą informacją jest to, że po pierwszych projektach nowi inwestorzy decydują się na kolejne, znów powoli i w postaci pojedynczych assetów, ale sukcesywnie deklarując zwiększanie swoich portfeli. Wobec braku wyżej wspomnianych polskich instrumentów inwestycyjnych zróżnicowany geograficznie i kapitałowo napływ inwestorów poprawia największy mankament polskiego rynku inwestycyjnego nieruchomości, tj. płynność.
Selekcja, selekcja, selekcja
Na zakończenie warto wskazać, jak kształtują się poszczególne segmenty rynku nieruchomości komercyjnych. Otóż rynek biurowy, który przez wiele lat uważany był za bardzo stabilny segment inwestycji, przeżywa wciąż etap dostosowywania do efektów postpandemicznych, w tym pracy zdalnej. Właściciele budynków biurowych i ich najemcy, zdaje się, już wypracowali strategie działania wobec tego nowego typu pracy i teraz obserwujemy stabilizacje struktur na rynku biurowym.
W drugiej połowie roku 2025 spodziewamy się zwiększenia wolumenu inwestycji i transakcji na rynku biurowym, będzie nowy kapitał oraz kolejne transakcje obecnych już inwestorów.
Rynek nieruchomości logistycznych zarejestrował istotne wyhamowanie w ostatnich trzech latach, szczególnie wyraźne wobec boomu przed 2023 r. Obecnie inwestorzy powoli wracają do tego segmentu, który przez kapitał zagraniczny ciągle uważany jest za najbardziej atrakcyjny do inwestowania w Polsce – szczególnie inwestycje typu BTS. W segmencie logistycznym dalej zahamowane będą jednak inwestycje spekulacyjne, w tym obszarze ryzyko czekania na potencjalnego najemcę jest wciąż wysokie. Warto tu wspomnieć o strukturach typu sale and lease back (sprzedaż i wynajem zwrotny) dla projektów przemysłowych, których wzrost zarejestrowano w ostatnim okresie, oraz które wydają się atrakcyjnym instrumentem uwolnienia kapitału dla przedsiębiorców.
Kolejny tradycyjny segment to nieruchomości handlowe. Nadal obserwujemy tu dalszy podział na rynek centrów handlowych i parków handlowych. Ten pierwszy będzie zdominowany przez kapitał inwestujący długoterminowo. Brak będzie nowych budów, ale pojawią się pojedyncze transakcje istniejących centrów handlowych. Natomiast na rynku parków handlowych wciąż obserwujemy dynamiczny wzrost liczby nowo budowanych obiektów w całej Polsce. W tym segmencie wyraźnie obecny jest kapitał izraelski, ale również unijny.
Bardzo interesujący jest rozwój inwestycji komercyjnych na rynku mieszkaniowym w tzw. PRS, tj. nieruchomości budowane na wynajem – tu wciąż obserwujemy nowe inwestycje, ze szczególnie aktywnym kapitałem ze Skandynawii. W tym segmencie także brakuje instytucjonalnych transakcji gotowych wynajętych i funkcjonujących projektów. Oczekujemy transakcji gotowych portfeli nieruchomości na wynajem. Możemy się ich spodziewać w drugiej połowie 2025 r. lub na początku 2026 r., jednakże w tym momencie są to tylko spekulacje.
Jeśli chodzi o rynek tzw. living (mieszkaniowy w szerokim znaczeniu), obserwujmy duże zainteresowanie rynkiem budowy akademików oraz domów studenckich. Powstają nowe platformy inwestycyjne i sądzę, że druga połowa roku odznaczy się kolejnymi projektami. Na rynku deweloperów mieszkaniowych z kolei następuje nowa fala integracji, tj. wykupu przez większych deweloperów mieszkaniowych mniejszych lub łączenie się platform – ten trend będzie postępował. Ostatni segment rynku to nieruchomości hotelowe i typu turystycznego.
I tu, co może być zaskoczeniem, obserwujemy zarówno duży wzrost zainteresowania inwestorów, którzy chcą kupować obiekty hotelowe, jak i napływ nowych sieci hotelowych do Polski.
Podsumowując – w zasadzie w każdym segmencie rynku nieruchomości komercyjnych obserwujemy ożywienie od początku roku 2025 i sadzę, że ten trend się utrzyma, choć inwestycje wciąż sią bardzo selektywne. Trend ten jest mocno wspierany przez obecność kapitału finansującego, banki deklarują gotowość finansowania w zasadzie każdego typu inwestycji, chętniej wspierając gotowe projekty niż budowę. Jednakże na etapie budowy istnieją całkiem dobre możliwości pozyskania długu bankowego lub alternatywnego.
Agata Jurek-Zbrojska, head of Real Estate and Construction, Poland, CMS
Komentarz ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2025”
