Lata 2020-2025 były dla polskiego rynku nieruchomości okresem bezprecedensowej zmienności, na którą jednocześnie nałożyły się czynniki lokalne i globalne. Pierwszą kluczową zmianą był gwałtowny cykl stóp procentowych, który zadziałał jak przełącznik popytu. Po okresie taniego pieniądza nastąpił szok inflacyjny i szybkie podwyżki stóp, co w latach 2022–2024 istotnie ograniczyło zdolność kredytową gospodarstw domowych. Rynek mieszkaniowy przeszedł z fazy euforii do ostrożności. Choć w ostatnich miesiącach widoczna jest stabilizacja, dostępność mieszkań – mierzona relacją cen do dochodów – pozostaje niższa niż przed pandemią.
Drugą istotną zmianą była silna interwencja państwa poprzez programy mieszkaniowe realizowane w latach 2023–2024. Bezpieczny Kredyt 2 proc. oraz wcześniejsze dopłaty stymulowały popyt, lecz przy ograniczonej podaży prowadziły głównie do wzrostu cen, a nie trwałej poprawy dostępności. Rynek nauczył się funkcjonować w warunkach krótkoterminowych impulsów popytowych, które zwiększają zmienność i utrudniają planowanie inwestycji. Trzecią zmianą był szybki rozwój, a następnie korekta na rynku najmu instytucjonalnego (PRS). Przejęcie ok. 5 tys. mieszkań z portfela Resi4Rent przez Vantage/TAG zapoczątkowało proces konsolidacji. Doświadczenia podmiotów, takich jak Heimstaden, pokazują, że rynek PRS nie rozwija się jednokierunkowo, a wcześniejszy optymizm ustąpił selektywnej ocenie aktywów.
Ku nowej równowadze
Obecnie rynek znajduje się w fazie przejścia ku nowej równowadze. Widoczne jest rosnące zróżnicowanie aktywów: w dużych aglomeracjach popyt pozostaje strukturalnie wysoki.
W mniejszych ośrodkach miejskich w kolejnych latach możliwa jest stabilizacja, choć nie podzielam skrajnie pesymistycznych prognoz części ekspertów. Zbyt rzadko uwzględnia się tam stan i jakość istniejącej tkanki mieszkaniowej, z której w przyszłości będą się rekrutować klienci deweloperów.
Nie należy oczekiwać powrotu do dynamiki cen z lat 2020–-2022, lecz raczej umiarkowanego wzrostu po 2026 r., przy coraz silniejszym zróżnicowaniu regionalnym. Dodatkową presję kosztową przyniosą regulacje, w tym wymogi wynikające z dyrektywy EPBD.
Interesujący impuls dla rynku nieruchomości może się pojawić w pozytywnym scenariuszu zakończenia wojny w Ukrainie. Wówczas część inwestorów, rozczarowanych rzeczywistymi stopami zwrotu z najmu na rynkach zagranicznych, może zdecydować się na reinwestowanie kapitału w Polsce. Taki scenariusz mógłby przełożyć się na powrót części klientów do biur sprzedaży.
Elastyczność to podstawa
W zarządzaniu firmą nieruchomościową kluczowe okazały się: szybkość reakcji zarządów, elastyczność decyzyjna oraz dostęp do kapitału przy racjonalnym poziomie zadłużenia. W przypadku deweloperów decydujące znaczenie miała elastyczność portfela projektów oraz zdolność do uruchamiania lub wstrzymywania inwestycji.
Plany CeMat na najbliższe lata
Zgodnie ze strategią na lata 2024–2027 CeMat będzie rozwijać projekty deweloperskie zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i w obszarze nowoczesnych, małych magazynów na wynajem, ze szczególnym uwzględnieniem formatu self storage. Celem tej dywersyfikacji jest systematyczne zwiększanie bazy przychodów czynszowych przy jednoczesnym dalszym rozwoju działalności deweloperskiej.
Po sukcesie projektu Moje Bielany, do 2028 r. planujemy oddanie do użytkowania kolejnych dwóch projektów mieszkaniowych o łącznej liczbie lokali sięgającej 228, a równolegle pracujemy nad przygotowaniem następnych inwestycji.
Jarosław Lipiński, CEO CeMat A/S
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
